Şufa (önalım) hakkı, paylı (hisseli) mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların aynı koşullarla o payı öncelikle satın alma hakkıdır (TMK 732). Hak, payı satın alan yeni malike karşı Asliye Hukuk Mahkemesinde dava ile kullanılır. 7571 sayılı Kanun (25 Aralık 2025) ile artık satış bedeli değil, hâkimin belirlediği rayiç bedel esas alınır.
20 Temmuz 2026
Şufa (önalım) hakkı nedir?
Paylı (hisseli) mülkiyette paydaşlardan biri payını dışarıdan üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşların bu payı aynı koşullarla öncelikle satın alma hakkı doğar. Amaç, ortaklığa dışarıdan yabancı birinin girmesini önlemektir. Bu yenilik doğuran bir haktır: paylı mülkiyetle birlikte doğar, ancak payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önemli: Önalım hakkı yalnızca üçüncü kişiye satışta doğar. Paydaşın payını başka bir paydaşa satmasında önalım hakkı kullanılamaz.
2026 değişikliği: rayiç bedel (7571)
25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun (11. Yargı Paketi), önalımda oyunu değiştiren iki yenilik getirdi:
1) Rayiç bedel esası (TMK 734/2): Artık tapudaki satış bedeli değil, hâkimin bilirkişi (gayrimenkul değerleme uzmanı) ile belirlediği rayiç (gerçek piyasa) bedeli esas alınır. Bilirkişi; emsal satışları, imar durumunu, konumu ve nitelikleri değerlendirir. Böylece "tapuda düşük bedel göster, önalımdan kaç" taktiği son buldu. Önalımcı, belirlenen rayiç bedel + tapu giderlerini kesin süre içinde nakden yatırmazsa adına tescil yapılamaz.
2) Süre 2 yıldan 1 yıla indi (aşağıda). Geçiş: 1 yıllık süre 25.12.2025 öncesi satışlara uygulanmaz (o satışlarda 2 yıl); ancak rayiç bedel kuralı derhal, görülmekte olan (derdest) davalarda bile uygulanır.
Süreler (hak düşürücü)
Noter bildirimi varsa: 3 ay
Alıcı satışı noter aracılığıyla bildirmişse, bildirimden itibaren 3 ay içinde dava açılmalı.
Bildirim yoksa: 1 yıl
Genellikle bildirim yapılmaz; bu hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde dava açılmalı (25.12.2025 öncesi satışlarda 2 yıl).
Hak düşürücü: Bu süreler mahkemece resen dikkate alınır; kaçırılırsa önalım hakkı düşer. Sürenin başlaması için "duymak" yetmez, noter bildirimi gerekir.
Kime karşı, kim açar?
- Dava alıcıya karşı: Payı satın alan yeni malike karşı açılır; payını satan eski paydaşa karşı açılmaz.
- Kim açabilir: Diğer paydaşlar (TMK 732). İntifa/irtifak gibi diğer ayni hak sahipleri açamaz.
- Birden çok paydaş: Birden fazla paydaş hakkını kullanırsa, hisse oranına bakılmaksızın eşit yararlanır.
- Görevli mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi; nitelik olarak tapu iptal-tescil davasıdır.
Artık bedel rayiç değer üzerinden. Hakkını kullanacaksan "ne kadar yatıracağım", savunacaksan "bedel doğru mu" için gerçek rayiç değeri ve emsalleri önden bilmek kritik.
Önalımın kullanılamadığı haller
- Paydaşa satış: Payın mevcut bir paydaşa satılmasında önalım doğmaz.
- Cebrî / ihaleli satış: İcra dairesince cebrî artırma ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki ihaleli satışlar (7571 ile netleşti).
- Kat irtifakı / kat mülkiyeti: Bağımsız bölümlü taşınmazlarda önalım kullanılamaz.
- Bağış, trampa, gerçek satış olmayan miras payı devri ve fiilî taksim (paydaşlar fiilen bölüşmüşse dürüstlük kuralı).
Feragat: Önalım hakkından genel feragat resmî şekilde yapılıp tapuya şerh edilir; belirli bir satış için vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir.
Sözleşmesel önalım (TMK 735)
Yasal önalımın yanında, taraflar sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir. Bu hak kural olarak şahsidir; ancak tapuya şerh edilirse ayni etki kazanır ve her malike karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi en fazla 10 yıldır (yasal önalımda süre sınırı yoktur, paylı mülkiyet sürdükçe devam eder). Şerhte koşul yazmamışsa, üçüncü kişiye satıştaki koşullar esas alınır.
Sıkça Sorulan Sorular
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların aynı koşullarla öncelikle satın alma hakkıdır (TMK 732). Paydaşlar arasındaki satışta önalım hakkı kullanılamaz.