Sıkça Sorulan Sorular

Kolayimar, Türkiye'de parsel sorgulama, imar durumu öğrenme, KAKS/TAKS ve emsal hesaplama, kat karşılığı analizi ve gayrimenkul değerleme gibi işlemleri tek ekrandan yapmanızı sağlayan yapay zeka destekli bir platformdur. TKGM resmi verilerine bağlanarak 81 il için anlık sorgulama sunar; temel sorgular ücretsizdir.

Evet. Hem ada/parsel numarası ile hem de koordinat ile temel parsel sorgulaması üye olmadan yapılabilir. IP başına saatlik kullanım limiti kötüye kullanımı önlemek için uygulanır. Detaylı PDF raporu, çoklu parsel toplu sorgu ve geçmiş sorgu kaydı özellikleri üyelik gerektirir.

Kolayimar, TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) canlı API'lerine bağlanır; kadastro verileri tapu sicilindeki güncel kayıtla eş zamanlıdır. Parsel birleştirme, ifraz ve cins değişikliği işlemleri 24-72 saat içinde sistemimize yansır. İmar planı verileri için ilgili belediyenin en son onaylı plan revizyonuna referans verilir.

Kolayimar ödemeleri Ziraat Bankası Sanal POS altyapısı üzerinden alır: tüm kredi ve banka kartları, 3D Secure destekli güvenli ödeme, taksit seçenekleri (partner bankalara göre 2-9 taksit), havale/EFT ile kurumsal fatura kesimi seçenekleri mevcuttur. KDV dahil faturalar sipariş sonrası e-posta ile iletilir.

Destek kanalları: info@kolayimar.com e-postası, sağ alt köşedeki WhatsApp butonu (iş saatleri içinde ortalama 5 dk yanıt süresi), /ai-asistan sayfasındaki 7/24 aktif yapay zeka asistanı, /iletisim formu. Kurumsal müşteriler için özel hesap yöneticisi atanır.

Parsel sorgulama, Türkiye'de bir taşınmazın kadastro bilgilerini öğrenmek için iki yolla yapılır. Birincisi il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numaraları ile sorgulamadır; ikincisi ise WGS84 koordinat (enlem-boylam) ile harita üzerinden sorgulamadır. Kolayimar her iki yöntemi de TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) resmi verilerinden anlık çekerek sunar. Sorgu sonucunda parselin alanı (m²), geometri sınırları (GeoJSON Polygon), bulunduğu mahalle ve administrative bilgiler birkaç saniye içinde gösterilir.

Evet, kolayimar üzerinden temel parsel sorgulama işlemi ücretsizdir. Hem koordinat hem de ada/parsel ile sorgulama, kullanıcı kaydı veya ödeme gerektirmeden anonim olarak yapılabilir. Sadece IP başına saatlik kullanım limiti vardır (kötüye kullanımı engellemek için). Profesyonel kullanıcılar için detaylı raporlar (PDF, çoklu parsel toplu sorgu, geçmiş sorgu kaydı) ücretli paketlerle sunulur ancak temel "şu koordinatta hangi parsel var" sorusuna cevap her zaman ücretsizdir.

Parsel sorgulama sonucunda şu veriler döner: parsel kimlik bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada, parsel numarası), parselin yüzölçümü (m²), parselin geometrik sınırları (GeoJSON formatında Polygon), parselin merkez koordinatları, ve parsel tipi/niteliği bilgisi. Kolayimar ek olarak parselin imar durumu, çevresindeki parsellerle karşılaştırma, tahmini değer aralığı ve uygulanabilir hizmetlerimizi (değerleme, kat karşılığı analizi vb.) de gösterir. Kişisel mülkiyet bilgisi (sahibinin kimliği) gizlilik yasaları gereği gösterilmez.

Koordinatla parsel sorgulama için WGS84 standardında enlem (latitude) ve boylam (longitude) değerlerine ihtiyacınız var. Örneğin Ankara Çankaya için 39.9208, 32.8541 koordinatları girildiğinde sistem TKGM kadastro veri tabanında o noktanın hangi parsel sınırları içinde kaldığını bulur ve döner. Koordinatları telefonunuzun GPS'i, Google Maps üzerinden sağ-tık ile veya kolayimar haritasındaki "konumum" düğmesi ile elde edebilirsiniz. Sorgu süresi ortalama 2-4 saniyedir.

Kolayimar, TKGM'nin canlı API'lerine bağlanır; bu yüzden veriler tapu sicilindeki güncel kayıtla eş zamanlıdır. TKGM kadastro verisi parsel birleştirme (tevhit), bölme (ifraz) ve cins değişikliği işlemlerinde 24-72 saat içinde güncellenir. Yeni inşa edilen mahalleler veya kentsel dönüşüm bölgeleri için TKGM'nin sayısallaştırma süreci tamamlanmadıysa eski sınırlar görünebilir; bu durumda ilgili belediye veya tapu müdürlüğünden teyit alınması önerilir.

İmar durumu, bir parselin üzerinde ne tür bir yapı (konut, ticaret, sanayi, yeşil alan vs.), kaç katlı ve hangi büyüklükte inşa edilebileceğini gösteren resmi belgedir. Belediyenin onaylı imar planına dayanarak hazırlanır ve şu bilgileri içerir: kullanım amacı (zoning), yapılaşma koşulları (KAKS, TAKS, Emsal), maksimum yapı yüksekliği, çekme mesafeleri (yan/ön/arka bahçe), parselin bağlı olduğu plan revizyon tarihi ve varsa özel kısıtlamalar (sit alanı, deprem riski, taşkın bölgesi, koruma kuşağı).

KAKS (Kat Alanları Katsayısı), parselin yüzölçümü ile inşa edilebilecek toplam kapalı alan arasındaki orandır. Örneğin 1000 m² parselde KAKS 1.5 ise toplam 1500 m² inşaat yapılabilir. TAKS (Taban Alanı Katsayısı) ise parselin sadece zemin katında kaplanabilen oranıdır; TAKS 0.4 ise zeminde maksimum 400 m² yapı yerleştirilebilir. KAKS toplam katı, TAKS ise zemin oturum izini belirler. Emsal terimi de KAKS ile aynı anlamda kullanılır.

Emsal hesabı = Parsel alanı × Emsal katsayısı formülüyle yapılır. Örneğin 800 m² parsel ve E=2.0 emsalde toplam inşaat hakkı 1600 m²'dir. Bu alanın tamamı tek katlı yapılırsa TAKS'ı geçemez (örneğin TAKS 0.4 ise zeminde 320 m²); kalan 1280 m² üst katlara dağıtılır. Modern imar planlarında TAKS ve KAKS birlikte kullanılır, eskilerde sadece "kat adedi" verilirdi. Bodrum, çatı arası, sundurma gibi alanlar yerel yönetmeliklere göre emsale dahil edilebilir veya hariç tutulabilir.

5 yıllık imar planı yenileme zorunluluğu kanun gereğidir, ancak pratikte revizyon süreleri çok değişir. Büyük şehirlerde yıllık 1-3 plan revizyonu (mevzii imar planı, ada bazlı plan değişikliği) yapılır. Kentsel dönüşüm projeleri, deprem risk haritası güncellemeleri veya altyapı yatırımları (metro, çevre yolu) plan değişikliği tetikler. Kolayimar imar sorgulamasında "plan revizyon tarihi" bilgisini gösterir; eski tarihli planlar için belediyeden güncel duyumun alınması önerilir.

Sit alanlarında inşaat sıkı kurallara tabidir ve sit derecesine göre değişir. 1. Derece doğal/arkeolojik sit alanlarında yeni yapılaşma genellikle yasaktır; mevcut yapılarda sadece basit onarım yapılabilir. 2. Derece sit alanlarında Koruma Kurulu izniyle sınırlı yapılaşma mümkündür. 3. Derece sit alanlarında ise daha esnek koşullarla, plana uygun ve onaylı projelerle yapı yapılabilir. Kentsel sit alanlarında yapı tipolojisi, malzemesi ve yüksekliği koruma planına uymak zorundadır. Süreç ortalama 6-18 ay sürer ve mutlaka SPK'lı koruma uzmanı projesi gerektirir.

Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi ve karşılığında inşa edilen yapıdan belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkan) alması işlemidir. Müteahhit inşaat maliyetini üstlenir, arsa sahibi ise arsa rayicini bedel olarak değil, gelecekteki taşınmaz olarak tahsil eder. Türkiye'de küçük ve orta ölçekli konut projelerinin %60'ından fazlası kat karşılığı modeliyle yapılır. Sözleşme noter onaylı yapılmalı ve tapu sicilinde "arsa payı satış vaadi" şerhi konulmalıdır.

Kat karşılığı oranı 4 ana faktöre bağlıdır: (1) Arsanın değeri ve konumu (merkezi yerlerde arsa sahibinin payı %50'ye kadar çıkar), (2) Toplam inşaat maliyeti ve bölgesel m² maliyeti, (3) İmar hakkı ve toplam inşaat alanı (KAKS), (4) Pazardaki konut/dükkân talep yoğunluğu. Tipik oranlar: Ankara/İstanbul merkezde arsa sahibi %50-60, çevre ilçelerde %35-45, küçük şehirlerde %25-35. Villa projelerinde oran konuta göre %10-15 düşüktür çünkü brüt alan/birim fiyat oranı farklıdır.

Kritik 7 madde: (1) Hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine geçeceği numaralı kat planıyla tanımlanmalı, (2) İnşaat süresi (genellikle 24-36 ay) ve gecikme cezası belirtilmeli, (3) Yapı kalitesi (malzeme markaları, m² fiyatı) sözleşmeye eklenmeli, (4) Müteahhitin iflası halinde arsa devri geri alınabilir madde olmalı, (5) Tapu kayıtları noter şerhi ile garanti altına alınmalı, (6) Vergi yükümlülükleri (KDV, harç) net paylaştırılmalı, (7) Arsa sahibinin onay verme hakkı (ruhsat, projeye değişiklik) korunmalı. Avukat eşliğinde imzalanması şarttır.

Kat karşılığı işleminde 4 vergi gündeme gelir: (1) KDV — müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen daireler için %1 (150 m² altı net konut) veya %20 (üzeri/ticari) KDV uygulanır, (2) Tapu harcı — devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcı %2'şer öder, (3) Damga vergisi — sözleşme bedelinin binde 9.48'i, (4) Gelir vergisi — arsa sahibi 5 yıl içinde satarsa elde ettiği kazanç vergiye tabidir (5 yıl sonra muafiyet). Tüzel kişi (şirket) sahipleri için kurumlar vergisi ek yük yaratır.

Üç temel sebep: (1) Brüt-net alan oranı — apartmanda ortak alanlar (asansör, merdiven, otopark) toplam inşaatın %30-35'i, villada %10-15'i tutar; bu fark birim m² fiyatına yansır. (2) İnşaat birim maliyeti — villalar daha kaliteli malzeme, peyzaj, özel altyapı (havuz, garaj) gerektirir, m² maliyeti apartmandan %40-60 daha yüksektir. (3) Talep ve likidite — apartman daireleri daha hızlı satılır, müteahhit kâr marjını düşük tutarak hızlı dönüş sağlar; villada satış süresi uzun olduğu için müteahhit payı yüksektir. Bu yüzden tipik villa kat karşılığında arsa sahibi payı %30-45 arasındadır.