Kat karşılığı nedir?

Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi ve karşılığında inşa edilen yapıdan belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkan) alması işlemidir. Müteahhit inşaat maliyetini üstlenir, arsa sahibi ise arsa rayicini bedel olarak değil, gelecekteki taşınmaz olarak tahsil eder. Türkiye'de küçük ve orta ölçekli konut projelerinin %60'ından fazlası kat karşılığı modeliyle yapılır. Sözleşme noter onaylı yapılmalı ve tapu sicilinde "arsa payı satış vaadi" şerhi konulmalıdır.

Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir?

Kat karşılığı oranı 4 ana faktöre bağlıdır: (1) Arsanın değeri ve konumu (merkezi yerlerde arsa sahibinin payı %50'ye kadar çıkar), (2) Toplam inşaat maliyeti ve bölgesel m² maliyeti, (3) İmar hakkı ve toplam inşaat alanı (KAKS), (4) Pazardaki konut/dükkân talep yoğunluğu. Tipik oranlar: Ankara/İstanbul merkezde arsa sahibi %50-60, çevre ilçelerde %35-45, küçük şehirlerde %25-35. Villa projelerinde oran konuta göre %10-15 düşüktür çünkü brüt alan/birim fiyat oranı farklıdır.

Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?

Kritik 7 madde: (1) Hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine geçeceği numaralı kat planıyla tanımlanmalı, (2) İnşaat süresi (genellikle 24-36 ay) ve gecikme cezası belirtilmeli, (3) Yapı kalitesi (malzeme markaları, m² fiyatı) sözleşmeye eklenmeli, (4) Müteahhitin iflası halinde arsa devri geri alınabilir madde olmalı, (5) Tapu kayıtları noter şerhi ile garanti altına alınmalı, (6) Vergi yükümlülükleri (KDV, harç) net paylaştırılmalı, (7) Arsa sahibinin onay verme hakkı (ruhsat, projeye değişiklik) korunmalı. Avukat eşliğinde imzalanması şarttır.

Kat karşılığı vergisi var mı?

Kat karşılığı işleminde 4 vergi gündeme gelir: (1) KDV — müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen daireler için %1 (150 m² altı net konut) veya %20 (üzeri/ticari) KDV uygulanır, (2) Tapu harcı — devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcı %2'şer öder, (3) Damga vergisi — sözleşme bedelinin binde 9.48'i, (4) Gelir vergisi — arsa sahibi 5 yıl içinde satarsa elde ettiği kazanç vergiye tabidir (5 yıl sonra muafiyet). Tüzel kişi (şirket) sahipleri için kurumlar vergisi ek yük yaratır.

Apartman ve villa kat karşılığı oranları neden farklıdır?

Üç temel sebep: (1) Brüt-net alan oranı — apartmanda ortak alanlar (asansör, merdiven, otopark) toplam inşaatın %30-35'i, villada %10-15'i tutar; bu fark birim m² fiyatına yansır. (2) İnşaat birim maliyeti — villalar daha kaliteli malzeme, peyzaj, özel altyapı (havuz, garaj) gerektirir, m² maliyeti apartmandan %40-60 daha yüksektir. (3) Talep ve likidite — apartman daireleri daha hızlı satılır, müteahhit kâr marjını düşük tutarak hızlı dönüş sağlar; villada satış süresi uzun olduğu için müteahhit payı yüksektir. Bu yüzden tipik villa kat karşılığında arsa sahibi payı %30-45 arasındadır.

Kat karşılığı nedir?

Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi ve karşılığında inşa edilen yapıdan belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkan) alması işlemidir. Müteahhit inşaat maliyetini üstlenir, arsa sahibi ise arsa rayicini bedel olarak değil, gelecekteki taşınmaz olarak tahsil eder. Türkiye'de küçük ve orta ölçekli konut projelerinin %60'ından fazlası kat karşılığı modeliyle yapılır. Sözleşme noter onaylı yapılmalı ve tapu sicilinde "arsa payı satış vaadi" şerhi konulmalıdır.

Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir?

Kat karşılığı oranı 4 ana faktöre bağlıdır: (1) Arsanın değeri ve konumu (merkezi yerlerde arsa sahibinin payı %50'ye kadar çıkar), (2) Toplam inşaat maliyeti ve bölgesel m² maliyeti, (3) İmar hakkı ve toplam inşaat alanı (KAKS), (4) Pazardaki konut/dükkân talep yoğunluğu. Tipik oranlar: Ankara/İstanbul merkezde arsa sahibi %50-60, çevre ilçelerde %35-45, küçük şehirlerde %25-35. Villa projelerinde oran konuta göre %10-15 düşüktür çünkü brüt alan/birim fiyat oranı farklıdır.

Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?

Kritik 7 madde: (1) Hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine geçeceği numaralı kat planıyla tanımlanmalı, (2) İnşaat süresi (genellikle 24-36 ay) ve gecikme cezası belirtilmeli, (3) Yapı kalitesi (malzeme markaları, m² fiyatı) sözleşmeye eklenmeli, (4) Müteahhitin iflası halinde arsa devri geri alınabilir madde olmalı, (5) Tapu kayıtları noter şerhi ile garanti altına alınmalı, (6) Vergi yükümlülükleri (KDV, harç) net paylaştırılmalı, (7) Arsa sahibinin onay verme hakkı (ruhsat, projeye değişiklik) korunmalı. Avukat eşliğinde imzalanması şarttır.

Kat karşılığı vergisi var mı?

Kat karşılığı işleminde 4 vergi gündeme gelir: (1) KDV — müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen daireler için %1 (150 m² altı net konut) veya %20 (üzeri/ticari) KDV uygulanır, (2) Tapu harcı — devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcı %2'şer öder, (3) Damga vergisi — sözleşme bedelinin binde 9.48'i, (4) Gelir vergisi — arsa sahibi 5 yıl içinde satarsa elde ettiği kazanç vergiye tabidir (5 yıl sonra muafiyet). Tüzel kişi (şirket) sahipleri için kurumlar vergisi ek yük yaratır.

Apartman ve villa kat karşılığı oranları neden farklıdır?

Üç temel sebep: (1) Brüt-net alan oranı — apartmanda ortak alanlar (asansör, merdiven, otopark) toplam inşaatın %30-35'i, villada %10-15'i tutar; bu fark birim m² fiyatına yansır. (2) İnşaat birim maliyeti — villalar daha kaliteli malzeme, peyzaj, özel altyapı (havuz, garaj) gerektirir, m² maliyeti apartmandan %40-60 daha yüksektir. (3) Talep ve likidite — apartman daireleri daha hızlı satılır, müteahhit kâr marjını düşük tutarak hızlı dönüş sağlar; villada satış süresi uzun olduğu için müteahhit payı yüksektir. Bu yüzden tipik villa kat karşılığında arsa sahibi payı %30-45 arasındadır.

PROFESYONEL ÇÖZÜMLER

Kat Karşılığı Analizi

Apartman veya villa projeleriniz için gelir paylaşımı ve kat karşılığı oranlarını profesyonel algoritmalarla saniyeler içinde hesaplayın.

Proje Bilgileri

BÖLGE & EMSAL

Proje Tipi

İl

İlçe

Mahalle

Piyasa emsali ilan bazlıdır (gerçekleşen tapu satışı değil); arsa değeri ve daire satış fiyatını otomatik önerir, elle değiştirebilirsiniz. Resmi ekspertiz yerine geçmez.

ARSA BİLGİLERİ

Arsa Büyüklüğü (m²) *

M²

Arsa Değeri (₺/m²) *

₺/M²

Belediye Rayiç Bedeli (₺/m²) · Opsiyonel

₺/M²

Belediyenizin e-Emlak sorgusundan alın; piyasa satış değeri değil, vergi matrahıdır (genelde daha düşük).

İNŞAAT BİLGİLERİ

İnşaat Maliyeti (₺/m²) *

₺/M²

Toplam İnşaat Alanı (m²) *

M²

Daire Sayısı *

ADET

Konut Satış Fiyatı (₺/m²)

₺/M²

Boş bırakılırsa proje maliyeti + %30 varsayılır. Gerçekçi kâr için bölge emsalini getirin.

HİSSE ORANI

Arsa Sahibi Hisse Oranı (%) *

GENELLİKLE %20-40 ARASINDA OLUR

SONUÇLAR BEKLENİYOR

HESAPLAMA SONUÇLARINI GÖRMEK İÇİN PROJE BİLGİLERİNİ EKSİKSİZ DOLDURUN.

HESAPLAMA REHBERİ

• ARSA DEĞERİ GÜNCEL PİYASA FİYATLARINDAN ALINMALIDIR
• İNŞAAT MALİYETİ BÖLGE VE KALİTEYE GÖRE DEĞİŞİR
• HİSSE ORANI GENELLİKLE %20-40 ARASINDADIR
• SONUÇLAR TAHMİNİ DEĞERLERDİR

YASAL BİLGİLER

KAT KARŞILIĞI ANLAŞMALARI TÜRK MEDENİ KANUNU VE İMAR KANUNU ÇERÇEVESİNDE YAPILMALIDIR. DETAYLI SÖZLEŞME İÇİN HUKUK UZMANINA DANIŞMANIZ ÖNERİLİR.

Sorgulama

Ada Parsel Sorgulama

Çoklu Parsel Sorgu

Koordinat ile Sorgu

İmar Durumu

İmar Durumu Sorgula

İmar Değişiklik Takibi

İmar Raporu

Risk & Potansiyel

Yapay Zeka Analizi

Risk Analizi

Kat Karşılığı Hesaplama

Konut Fiyat Trendi

Analiz & Stratejik Karar

Resmi Değerleme Raporu

Yatırım Fizibilitesi

Mevzuat Danışmanlığı

Mimari Ön Değerlendirme

Bölge Gelişim Radarı

LİHKAB & Resmi İşlemler

Yasal Cins Değişikliği

Resmi Sınır (Aplikasyon)

İfraz & Tevhit Yönetimi

Röperli Kroki Hazırlığı

Teknik & Harita Uygulama

Sanal Drone (3D Video)

Drone & Ortofoto Çekimi

3D Arazi Modelleme

Sayısal Harita (Plankote)

Sınır Kazık Çakımı

Kat Karşılığı Analizi

Proje Bilgileri

BÖLGE & EMSAL

ARSA BİLGİLERİ

İNŞAAT BİLGİLERİ

HİSSE ORANI

SONUÇLAR BEKLENİYOR

HESAPLAMA REHBERİ

YASAL BİLGİLER