Tapu Harcı Hesaplama

Satışta tapu harcı toplam binde 40’tır (%4): binde 20 alıcıdan, binde 20 satıcıdan alınır. 492 sayılı Harçlar Kanunu Tarife-4 uyarınca harç "gerçek devir bedeli" üzerinden hesaplanır ve beyan edilen bedel emlak vergi değerinden düşük olamaz — matrah, ikisinin büyüğüdür. Örnek: 3.000.000 TL bedelli bir satışta toplam harç 3.000.000 × 0,04 = 120.000 TL olur (alıcı 60.000 + satıcı 60.000). Ayrıca döner sermaye hizmet bedeli eklenir.

Kanunen tapu harcı alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaştırılır: binde 20 alıcı, binde 20 satıcı. Uygulamada tarafların anlaşmasıyla harcın tamamını bir taraf üstlenebilir (çoğunlukla alıcı öder), ancak yasal sorumluluk her iki taraftadır. Harcın gerçek satış bedeli üzerinden ve zamanında ödenmesinden iki taraf da müteselsilen sorumludur; düşük beyan cezalı tarhiyata yol açar.

Hayır. Harç matrahı, beyan edilen devir bedeli ile taşınmazın emlak vergi değerinin büyüğüdür (492 SK). Beyan emlak vergi değerinin altında olamaz. Gerçek satış bedelinin altında düşük beyan yasa dışıdır: tespit edilirse aradaki fark üzerinden ikmalen/cezalı harç + vergi ziyaı cezası + gecikme faizi uygulanır. Bu nedenle harcı gerçek devir bedeli üzerinden ödemek gerekir.

Döner sermaye, 492 sayılı Kanun’daki tapu harcından ayrı bir kalemdir — TKGM Döner Sermaye İşletmesi’nin işlem başına aldığı hizmet bedelidir. Tek sabit rakam değildir: gösterge tutarı (2026 için 2.227 TL) ile tapu müdürlüğünün yöresel katsayısının çarpımından hesaplanır; büyükşehir/yoğun bölgelerde katsayı daha yüksektir (yaklaşık 6.681 TL’ye kadar). Her ayrı işlem (satış, ipotek tesisi) için ayrıca alınır. KDV dahildir. Kesin tutar işlem anında tapu müdürlüğü sisteminde hesaplanır.

Dönem dönem ilk el (müteahhitten/inşaat şirketinden) konut ve işyeri teslimlerinde tapu harcı oranı geçici düzenlemelerle indirilebilir; bu indirimler süreli olduğu için işlem tarihinde yürürlükte olup olmadığını teyit etmek gerekir. Ayrıca bazı işlemler (kamu kurumları, belirli teşvikli yatırımlar) harçtan istisnadır. Bu hesaplayıcı standart binde 40 satış oranını uygular; özel muafiyet/indirimleri hesaba katmaz.

Bağış (ivazsız intikal) tapu harcı binde 68,31’dir ve lehine devir yapılan taraf öder. İpotek tesisinde harç, ipotek (kredi) bedeli üzerinden binde 4,55’tir. Her ikisi de tek taraflı işlemdir (satıştaki gibi alıcı-satıcı ayrımı yoktur). Bu araçta işlem türünü seçerek ilgili oranla hesaplayabilirsiniz.

Tapu harcı, tapu devri (tescil) işlemi öncesinde ödenir; harç yatırılmadan devir tamamlanmaz. Ödeme, Web Tapu üzerinden randevu sonrası veya işlem sırasında anlaşmalı bankalar/vergi dairesi kanalıyla yapılır. Döner sermaye bedeli de aynı işlemde tahsil edilir. Ödeme sonrası makbuzlar tapu müdürlüğüne ibraz edilir. Bu hesaplayıcı ödenecek yaklaşık tutarı önden görmenizi sağlar.