İzale-i şuyu, güncel adıyla ortaklığın giderilmesi davası, paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak halinde) mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin ortak mülkiyeti sona erdirmesini sağlar. Görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Mahkeme taşınmazı önce aynen taksim etmeye çalışır; mümkün değilse açık artırmayla satıp bedeli paylar oranında dağıtır.
20 Temmuz 2026
İzale-i şuyu nedir?
Bir taşınmaz birden fazla kişiye aitse mülkiyet iki biçimde olur: paylı (müşterek) mülkiyette herkesin belirli bir pay oranı (ör. 1/4) vardır; elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette ise paylar ayrılmamıştır ve en tipik örneği miras ortaklığıdır. İzale-i şuyu davası, her iki mülkiyet türünde de birlikte mülkiyeti sona erdirip taşınmazı ya ferdi mülkiyete böler ya da nakde çevirir.
Davanın temeli Türk Medeni Kanunu madde 698 (paylaşmayı isteme) ve madde 699 (paylaşma biçimi) hükümleridir. Paydaşlardan her biri, diğerlerinin rızasını almadan tek başına dava açabilir. Paylaşmayı isteme hakkı kural olarak zamanaşımına uğramaz; ancak paydaşlar en çok 10 yıllık bir süreyle paylı mülkiyeti sürdürme (idame-i şuyu) sözleşmesi yapmışsa dava bu ölçüde sınırlanabilir.
Neden önemli: Miras kalan bir arsada kardeşlerden biri satışa yanaşmıyorsa, diğerleri bu davayla ortaklığı bozup payını nakde çevirebilir. Tek bir paydaşın iradesi süreci başlatmaya yeter.
İki yol: aynen taksim mi, satış mı?
Kanunen asıl olan aynen taksimdir; hakim keyfi tercih yapamaz, önce taşınmazın fiilen bölünüp bölünemeyeceğini araştırmak zorundadır. Davada yalnızca satış istense bile bu dilekçede açıkça belirtilmelidir. Bu ayrım "eline ne geçer" sorusunu doğrudan belirler ve tam da imar verisiyle cevapladığımız yerdir.
Aynen Taksim
Satış Suretiyle
Parseliniz imar planı içinde mi, ifraz min parsel büyüklüğü kaç? Aynen taksim şansınızı önden görmek için parselinizi sorgulayın.
Aynen taksimin şartları
Yargıtay içtihatları uyarınca hakim, aynen taksime karar vermeden önce şu şartların hepsini araştırır:
- Bölünebilir nitelik ve ekonomik değer: Taşınmaz, her paydaşa ekonomik değeri olan bir parça bırakacak büyüklükte olmalıdır.
- İmar mevzuatına uygun ifraz: Bölme, 3194 sayılı İmar Kanunu ve imar planı ile plan notlarına uygun olmalı; bilirkişiye ifraz projesi hazırlatılıp belediye encümeni veya il idare kurulu onayı alınmalıdır.
- Önemli değer kaybı olmaması: Bölünme taşınmazın değerinde önemli bir azalmaya yol açmamalıdır (TMK 699/3).
- Tarımsal arazide asgari parsel: Cinsi tarla ise 5403 sayılı Kanun’daki asgari tarımsal arazi büyüklüğü ihlal edilemez.
- Denkleştirme (ivaz): Parçalar konum, cephe gibi nedenlerle denk değilse, eksik parçaya para eklenerek denkleştirilir.
Kritik kural: İmar planıyla oluşmuş bir imar parselinden daha küçük parsel oluşturulamaz. Bu yüzden kentsel imar parsellerinin çoğunda aynen taksim mümkün değildir ve dava satışa gider. Yol, park gibi umumi hizmete ayrılan kısımlar da ifraz edilemez.
Süreç, adım adım
Pay ve taraf tespiti
Tapu kaydı ve veraset ilamıyla tüm paydaşlar/mirasçılar belirlenir. Bu bilgiyi avukatınız UYAP/tapudan alır; Kolayimar malik/hisse (kişisel) verisi vermez.
Dava açılışı (Sulh Hukuk)
Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde, basit yargılama usulüyle açılır. Yetki kesindir. Tüm paydaşların taraf olması zorunludur.
Bilirkişi ve ifraz projesi
Aynen taksim için bilirkişiye ifraz projesi hazırlatılır; belediye encümeni veya il idare kurulundan bölünmenin mümkün olup olmadığı sorulur. Bu araştırma yapılmadan doğrudan satış kararı verilemez.
Taksim mi, satış mı kararı
İfraz onaylanır ve şartlar sağlanırsa aynen taksime; onay olumsuz gelir veya şartlar tutmazsa açık artırmayla satışa karar verilir. Paydaşlar dağılımda anlaşamazsa hakim huzurunda kura çekilir.
Satış (açık artırma)
Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Kıymet takdir raporuna, tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz (şikayet) edilebilir.
Bedelin dağıtımı
Satış bedeli, yargılama gideri ve masraflar düşülerek paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Süre ve harç: Paydaş sayısı ve tebligat süreçleri davayı aylarca, bazen yıllarca uzatabilir. Başvuru/peşin harç maktu alınır; dava sonunda ilam harcı satışla giderilirse binde 11,38, aynen taksimle giderilirse binde 4,55 oranındadır. Masraf ve vekalet ücreti paylar oranında yüklenir.
Kim açar, kime karşı?
Dava, paydaşlardan herhangi biri tarafından diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Tapuda pay sahibi herkesin ve elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların davada yer alması (taraf teşkili) zorunludur; aksi halde işin esasına girilemez.
- Paydaş ölmüşse: Mahkemeden süre alınıp mirasçılık belgesi çıkarılır, belgede adı geçen tüm mirasçılar davaya dahil edilir.
- Davacı feragat ederse: Davalılardan biri davayı takip edeceğini bildirerek süreci sonuçlandırabilir; dava tek kişinin vazgeçmesiyle düşmez.
- Kamu kurumu paydaşsa: Hazine, Vakıflar gibi bir kurumun paydaş olması aynen taksime engel değildir.
Dava yerine payımı satabilir miyim? (Şufa)
Payınızı üçüncü bir kişiye satabilirsiniz, ancak diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı vardır (TMK 732-735): payı, satıştaki koşullarla öncelikle satın alma hakları bulunur.
Güncel değişiklik (7571 sayılı Kanun): 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren düzenlemeyle azami önalım süresi 2 yıldan 1 yıla indirildi ve önalım artık rayiç bedel üzerinden kullanılır. Güncel kural: satış noter aracılığıyla bildirilmişse 3 ay, her halde satıştan itibaren 1 yıl içinde önalım davası açılmalıdır (25 Aralık 2025 öncesi satışlarda 2 yıl).
Hisseli pay, alıcı için önalım riski taşıdığından piyasada likidite indirimiyle (genelde %10-25) alıcı bulur.
Sıkça Sorulan Sorular
Evet. Paydaşlardan biri, diğerlerinin rızası olmadan ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Paylaşmayı isteme hakkı kural olarak zamanaşımına uğramaz (TMK 698).