İfraz, bir parseli iki veya daha fazla parsele ayırmaktır; tevhit ise bitişik parselleri tek parselde birleştirmektir. Her ikisi de 3194 sayılı İmar Kanunu md. 15-16 kapsamındadır; oluşan parsellerin imar planındaki asgari büyüklük, cephe ve yola erişim şartlarını taşıması gerekir. İşlemi belediye encümeni (dışarıda il encümeni) onaylar.
20 Temmuz 2026
İfraz ve tevhit nedir?
İfraz, tapuda tek parsel olan taşınmazın iki veya daha fazla parsele ayrılması; her yeni parsel ayrı numara ve tapu kazanır. Tevhit ise birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin tek parsel haline getirilmesidir (aynı ya da farklı kişilere ait olabilir). Planlı alanlarda bu işlemler ancak parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde ve imar mevzuatına uygun yapılabilir.
Neden önemli: İfraz, bir arsayı satılabilir/bağımsız parçalara ayırır; tevhit, küçük parselleri yapılaşmaya elverişli tek parsele dönüştürür. Ama her parsel bölünemez; imar min parsel şartı belirleyicidir.
İfraz şartları
- Asgari büyüklük + cephe + derinlik: Oluşacak her parsel, imar planında (yoksa yönetmelikte) belirlenen asgari yüzölçümü, cephe ve derinlik şartlarını taşımalıdır.
- Plan dışı sınır: İmar planı dışında, yönetmelikte belirlenen miktardan küçük ifraza izin verilmez.
- Umumi hizmet yasağı: Yol, meydan, yeşil alan, park gibi kamu hizmetine ayrılan yerlerde ifraz-tevhit yapılamaz.
- Parselasyon şartı: İmar planlı alanda önce parselasyon planı tescil edilmiş olmalıdır.
Parseliniz ifraz edilebilir mi? İmar durumundaki asgari parsel büyüklüğü ve cepheyi görmek ilk adımdır. Parselinizi ücretsiz sorgulayabilirsiniz.
Tevhit şartları
- Bitişiklik: Parseller fiilen birbirine bitişik olmalıdır.
- İmar uygunluğu: Birleşen parsel imar planına ve mevzuata uygun olmalı; genelde aynı imar adası içinde.
- Muvafakat: Farklı kişilere ait parsellerde tüm maliklerin onayı gerekir.
- Elverişsiz parselde resen: Yapılaşmaya elverişsiz imar parsellerinde malikler 3 ay içinde anlaşamazsa idare resen tevhit/ifraz yapabilir (7181).
Onay ve süreç
İmar durumu + uygunluk
Parselin imar planına, asgari parsel/cephe/derinlik ve yola erişim şartlarına uygunluğu kontrol edilir.
Proje + muvafakat
Lisanslı harita mühendisi/LİHKAB ifraz-tevhit projesi hazırlar; paylı mülkiyette tüm paydaşların muvafakati alınır.
Encümen onayı
Belediye/mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında il encümeni onaylar. Büyükşehir yetkili değildir; yetki ilçe belediyesindedir. En geç 30 günde sonuçlandırılır.
Tapu tescili
Onay 15 gün içinde tapuya bildirilir; tapu müdürlüğü 1 ay içinde yeni parselleri tescil eder.
Dikkat: İdare, ifraz/tevhit talebini mevzuatta olmayan ek şartlara bağlayamaz; ör. bir kısmın bedelsiz yola terkini zorunlu şart yapması hukuki sorun yaratır ve dava konusu olabilir.
Hisseli parsel ve muvafakat
Paylı (hisseli) mülkiyette rızai ifraz için bütün paydaşların onayı şarttır. Bir paydaş kabul etmezse diğerleri onun adına taşınmazı böldüremez. Bu tıkanıklığın çözümü ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır; mahkeme aynen taksim (ifraz) mümkünse böler, değilse satışa hükmeder.
Not: Görünürdeki muvafakat her zaman işlemi hukuka uygun kılmaz; irade sakatlığı iddiaları ayrı bir uyuşmazlık doğurabilir.
DOP, yola terk ve 18. madde farkı
- İfrazda DOP kesilmez: İfraz/tevhitte kural olarak düzenleme ortaklık payı (DOP) veya başka ad altında kesinti yapılamaz.
- Gönüllü terk: Malikin kendi isteğiyle yola/yeşile bedelsiz terki mümkündür ve sonraki 18. madde uygulamasında DOP hesabına mahsup edilir.
- 18. madde ayrı işlemdir: 3194 md. 18 arazi/arsa düzenlemesi, idarenin maliklerin rızası aranmadan yaptığı toplu düzenlemedir ve DOP (kamuya kesilen pay) buna özgüdür. İfraz/tevhit bunun yerine geçmez.
- Çifte kesinti yasağı: Daha önce DOP alınmış yerden ikinci kez DOP alınmaz.
Tarım arazisinde ifraz (5403)
Cinsi tarla olan taşınmazlarda 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu devreye girer: tarım arazisi, kanunda belirlenen asgari büyüklüklerin altına düşecek şekilde bölünemez. Tapuda "tarla" yazması, istenildiği kadar parsele ayrılabileceği anlamına gelmez; il/ilçe tarım ve orman müdürlüğü uygunluk görüşü gerekir.
İstisna: Köy yerleşik alan sınırı içindeki tarımsal parselin ifrazında tarım müdürlüğü uygunluk görüşü aranmaz (3194 md. 27).
Sıkça Sorulan Sorular
İfraz, tek parseli iki veya daha fazla parsele ayırmaktır; tevhit ise birbirine bitişik parsellerin tek parsel haline getirilmesidir. Her ikisi de 3194 sayılı İmar Kanunu md. 15-16 kapsamında ve imar mevzuatına uygun yapılır.