Hisseli tapu, bir taşınmaza birden fazla kişinin birlikte malik olmasıdır. İki türü vardır: paylı (müşterek) mülkiyette paylar tapuda bellidir (ör. 1/4) ve her paydaş kendi payını izin almadan satabilir; elbirliği (miras) mülkiyette paylar belirsizdir ve satış, kiralama, ipotek gibi işlemler için tüm ortakların oybirliği gerekir.
20 Temmuz 2026
Hisseli tapu nedir?
Hisseli tapu, birden fazla kişinin bir taşınmaza birlikte sahip olduğu durumdur. Taşınmaz fiziksel olarak bölünmüş değildir; bu yüzden her hissedar, taşınmazın belirli bir metrekaresine değil, tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir. Hukuken iki biçim vardır: paylı mülkiyet (TMK 688-700) ve elbirliği mülkiyeti (TMK 701-703).
En yaygın yanılgı: "Tapuda 500 m² payım var, o da arsanın kuzey köşesi" demek hukuken yanlıştır. Payınız arsanın her bir metrekaresine yayılmıştır. Fiilen bir kısmı kullanmanız, o kısmın size ait olduğu anlamına gelmez.
Paylı mı, elbirliği mi?
Haklarınız hangi türde olduğunuza göre kökten değişir. Tapunuza bakın: karşınızda bir pay oranı yazıyorsa paylı, yalnızca "mirasçılar/ortaklar" yazıyorsa elbirliğidir.
Paylı (Müşterek) Mülkiyet
Elbirliği (İştirak) Mülkiyet
Not: 2002 öncesi "müşterek mülkiyet" ve "iştirak halinde mülkiyet" terimleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile "paylı mülkiyet" ve "elbirliği mülkiyeti" olarak sadeleştirildi. Miras ortaklığı, elbirliği mülkiyetin tipik örneğidir.
Payımı satabilir miyim?
Paylı mülkiyette: Her paydaş kendi payını, diğerlerine sormadan üçüncü bir kişiye satabilir, bağışlayabilir, üzerinde ipotek kurabilir (TMK 688/2). Payın tamamı gibi bir kısmı da devredilebilir.
Elbirliği (miras) mülkiyette: Bağımsız pay kavramı yoktur; bir mirasçının tek başına yaptığı satış veya satış vaadi kesin hükümsüzdür. Tasarruf için tüm mirasçıların oybirliği gerekir. Tıkanıklığı aşmak için ya elbirliği mülkiyet paylıya çevrilir (TMK 644) ya da ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır. Mirasçılar kendi aralarında ise yazılı miras payı devri sözleşmesi yapabilir; bu, diğer mirasçıların onayına bağlı değildir.
Payınızın piyasa değeri kaç? Hisseli pay, alıcı için önalım/ortaklık riski taşıdığından genelde likidite indirimiyle (%10-25) alıcı bulur. Parselinizi sorgulayıp değer bandını görebilirsiniz.
Şufa (Önalım) Hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların aynı koşullarla önce satın alma (önalım / şufa) hakkı doğar (TMK 732-735). Amaç, dışarıdan yabancı bir kişinin ortaklığa girmesini önlemektir.
Güncel değişiklik (7571 sayılı Kanun, 25 Aralık 2025): Azami süre 2 yıldan 1 yıla indi ve önalım artık gerçek rayiç bedel üzerinden kullanılır. Yani "tapuda düşük satış bedeli göster, şufadan kaç" taktiği artık işlemez. Süre: noter bildiriminden 3 ay, her halde satıştan 1 yıl (25 Aralık 2025 öncesi satışlarda 2 yıl; kanun geriye yürümez).
- Bildirim şart: 3 aylık süre yalnız noter bildirimiyle başlar; komşudan duymak süreyi başlatmaz.
- Şufa yoktur: payın başka bir paydaşa satışı, icra/cebri artırma satışı, kamulaştırma, kat mülkiyeti, bağış ve trampa.
- Fiili taksim istisnası: Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve herkes bir kısmı kullanıyorsa, Yargıtay’a göre önalım hakkı dürüstlük kuralı gereği kullanılamayabilir.
- Şufa davası Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
İnşaat, kullanım ve yönetim
Hisseli taşınmazda kararlar, işin niteliğine göre farklı çoğunluk gerektirir:
- Olağan işler: Küçük onarım, tarımsal işler. Her paydaş tek başına yapabilir.
- Önemli işler: Pay ve paydaş çoğunluğu gerekir (hem kişi sayısının hem pay oranının yarıdan fazlası).
- Olağanüstü işler (ör. arsaya inşaat): Malın özgülenme amacını değiştiren işler oybirliği ister. Bu yüzden hisseli arsaya bina yapmak için tüm paydaşların onayı şarttır; alternatif kat karşılığı düzenlemesidir.
- Giderler: Vergi, bakım, koruma giderleri pay oranında paylaşılır (TMK 691); tek başına ödeyen diğerlerine rücu edebilir.
Arsa imara uygun mu, kaç kat / ne KAKS ile yapı çıkar? İnşaat kararı öncesi parselin imar durumunu ücretsiz sorgulayın.
Ortaklıktan çıkış yolları
Payını satmak
Paylı mülkiyette en hızlı yol; diğerlerinin şufa hakkına dikkat. Elbirliğinde önce paylıya çevir.
Anlaşarak taksim (ifraz)
İmar uygunsa paydaşlar yazılı anlaşıp tapuda böler; her paydaşa müstakil tapu çıkar. İmar min parsel şartına bağlı.
Paydaşlıktan çıkarma (TMK 696)
Bir paydaş ortaklığı çekilmez hale getiriyorsa, diğerlerinin talebiyle mahkeme kararıyla çıkarılıp payı bedelle devralınabilir.
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi)
Anlaşma yoksa nihai çözüm. Tek paydaş açabilir; mahkeme aynen taksim mümkün değilse satışa hükmeder.
Hisseli arsa alırken dikkat
- İfraz mümkün mü: Parsel imar planına göre bölünebiliyor mu? Bölünemiyorsa müstakil tapu hayal olur, çıkış tek yol izale-i şuyu satışıdır.
- Elbirliği mi: Tapu "mirasçılar" diyorsa tek mirasçıdan pay alamazsınız; satış geçersiz olur.
- Fiili taksim belirsizliği: "Şurası senin" sözlü vaatlerinin tapuda karşılığı yoktur.
- Ortak çıkmazı riski: Yapı/kullanım için oybirliği gerektiğinden tek başınıza tasarruf edemeyebilirsiniz.
Uyarı: Hisseli pay, müstakil tapuya göre belirgin şekilde iskontoludur; "ucuz arsa" görünen çoğu ilan bu yüzden hislidir. Almadan önce ifraz kabiliyetini ve mülkiyet türünü mutlaka kontrol edin.
Sıkça Sorulan Sorular
Paylı mülkiyette evet; ancak diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır. Elbirliği (miras) mülkiyette tek başına satış geçersizdir, oybirliği gerekir.