Miras bırakanın ölümüyle taşınmazlar tüm mirasçılara elbirliği (iştirak) halinde geçer; hiçbir mirasçı tek başına tasarruf edemez. Paylaşım iki yolla olur: mirasçılar yazılı taksim sözleşmesiyle anlaşır (TMK 676) ya da anlaşamazlarsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. Bireysel mülkiyet, tapuya intikal ve tescille kurulur.
20 Temmuz 2026
Miras ortaklığı nedir?
Bir kişinin ölümüyle tüm mal ve hakları (tereke) bir bütün olarak mirasçılara geçer. Birden fazla mirasçı varsa, tereke paylaşılana kadar hepsine birlikte ait olur; buna miras ortaklığı denir ve mirasçılar taşınmaz üzerinde elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet ilişkisiyle hak sahibidir. Bu aşamada tapuda paylar yazmaz; sadece "mirasçılar" ibaresi bulunur ve hiçbir mirasçı diğerinden ayrı olarak kendi payını satamaz.
Kilit nokta: Elbirliği mülkiyet çözülmeden taşınmaz satılamaz, ipotek edilemez, tek başına devredilemez. Bunun için ya taksim sözleşmesi ya da dava gerekir.
İlk adım: mirasçılık belgesi (veraset ilamı)
Sürecin ilk şartı, yasal mirasçıların kim olduğunu ve pay oranlarını gösteren mirasçılık belgesidir (veraset ilamı). TMK 598 uyarınca bu belge noterden veya Sulh Hukuk Mahkemesinden alınır. Taksim sözleşmesi de, tapuya intikal de bu belge olmadan yapılamaz.
Paylaşımın iki yolu
Anlaşma yoluyla (iradi taksim)
Dava yoluyla
Güncel içtihat: Yargıtay, aynen taksime elverişliliğin bilirkişi raporuyla somut belirlenmesi gerektiğini; salt mirasçı sayısının fazlalığının tek başına aynen taksime engel sayılamayacağını vurgulamaktadır. 2026 itibarıyla miras uyuşmazlıklarında arabuluculuk da etkin bir yoldur; arabuluculuk tutanağı mahkeme kararı niteliğinde olup tapuda işlem yapmaya yeter.
Taksim sözleşmesi
Miras taksim sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TMK 676); resmi şekil zorunlu değildir, ancak tüm mirasçılar imzalamalıdır. Önemli bir hukuki incelik: sözleşme bir borçlandırıcı işlemdir, imzalandığı anda mülkiyet geçmez; yalnızca tapuda devir talep etme hakkı verir. Mülkiyet ancak tapuda tescille kazanılır.
- Noter onaylı / düzenleme şeklinde ise: Mirasçılardan biri tek başına tapuya gidip kendi adına tescil isteyebilir.
- Adi yazılı (imzalar noter onaysız) ise: Tescil için tüm mirasçıların aynı anda tapuda hazır olması gerekir; biri gelmezse süreç tıkanır, dava gerekebilir.
- Fiili paylaşım: Tüm mirasçılar sözlü anlaşıp malları fiilen paylaşmışsa, sonradan "yazılı değildi, geçersiz" demek TMK 2 gereği hakkın kötüye kullanılması sayılır.
Tapuya intikal
Başvuru (Web Tapu veya tapu müdürlüğü)
Mirasçılardan birinin başvurusu yeterlidir; miras tüm mirasçılara intikal eder. Web Tapu üzerinden dijital başvuru mümkündür.
Belgeler
Veraset ilamı, vukuatlı nüfus kayıt örneği, kimlikler ve veraset-intikal vergisi ilişik kesme (VİV) belgesi.
Elbirliği tescil
Taşınmaz önce tüm mirasçılar adına elbirliği mülkiyet olarak tescil edilir.
Taksim / bireysel mülkiyet
Taksim sözleşmesi veya dava sonucuna göre paylar ayrılır; her mirasçı kendi bağımsız tapusuna kavuşur.
Adil paylaşım için her taşınmazın güncel değeri gerekir. Terekedeki parselleri sorgulayıp değer bandını görebilirsiniz.
Vergi ve harç (2026)
Veraset ve İntikal Vergisi (7338 sayılı Kanun): Türkiye’de ölüm halinde ölümden itibaren 4 ay içinde vergi dairesine beyanname verilir ve ilişik kesme belgesi alınır (bu belge tapu işlemi için şarttır).
- 2026 istisna: Füru (çocuk/torun) ve eşten her birine düşen miras hissesinde 2.907.136 TL; füru yoksa eşe düşen hissede 5.817.845 TL istisnadır.
- Tarife: İstisnayı aşan kısım artan oranlı tarifeye tabidir. Vergi 3 yılda mayıs ve kasım aylarında 6 taksitle ödenir.
- Tapu harcı: Terekedeki taşınmazların mirasçılar arasında aynen veya ifrazen taksiminde, kayıtlı değer üzerinden binde 22,77.
Vergi avantajı: Taksim sözleşmesiyle bir mirasçının yasal payından daha az alması, diğerlerine bağış (hibe) sayılmaz; bu nedenle ayrıca veraset ve intikal vergisi doğmaz. Paylaşımı sözleşmeyle yapmak vergisel olarak da avantajlıdır.
Gecikmenin riskleri
- İşlem yapılamaz: Taşınmaz miras bırakan adına kayıtlı kaldığından satış, devir, ipotek mümkün olmaz.
- Yeni varisler girer: Bir mirasçının vefatıyla sürece torunlar/eşler eklenir, uzlaşma katlanarak zorlaşır.
- Değer kaybı / ihtilaf: Kullanılmayan, yönetilmeyen taşınmaz değer kaybeder; muhdesat ve muvazaa ihtilafları büyür.
Sıkça Sorulan Sorular
Geçerlilik için yazılı olması ve tüm mirasçıların imzalaması yeterlidir (TMK 676). Ancak imzalar noter onaylıysa mirasçılardan biri tek başına tapuda tescil isteyebilir; adi yazılıda herkesin tapuda hazır olması gerekir.