Tapu iptal ve tescil davası, tapuda hukuka aykırı (yolsuz) bir tescili iptal ettirip taşınmazı gerçek hak sahibi adına tescil ettirmek için açılır (TMK 1024). En sık sebepler muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekaletin kötüye kullanılması ve hiledir. Görevli mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
20 Temmuz 2026
Tapu iptal ve tescil nedir?
Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın aynına (mülkiyet hakkına) ilişkin davalardır. Temelinde yolsuz tescil yatar: TMK 1024’e göre bağlayıcı olmayan bir işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun tescil yolsuzdur. Dava, bu yolsuz kaydı iptal edip taşınmazı gerçek hak sahibi adına tescil ettirmeyi amaçlar. Karar kesinleşmeden tapu değişmez.
Dava sebepleri
- Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Miras bırakan, bağışlamak istediği taşınmazı mirasçılardan kaçırmak için tapuda "satış" gibi gösterir (YİBK 01.04.1974). En sık sebeptir.
- Hukuki ehliyetsizlik: Devir anında ayırt etme gücü/fiil ehliyeti olmayan kişinin işlemi geçersizdir (TMK 9, 15).
- Vekaletin kötüye kullanılması: Vekilin, müvekkil aleyhine ve talimata aykırı taşınmaz devri.
- Hile, hata, ikrah, gabin: İrade sakatlığı ya da aşırı yararlanma ile yapılan devir (TBK 39).
- Aile konutu: Eşin rızası olmadan aile konutunun devri.
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi / sahte belge / kadastro hatası ve kazandırıcı zamanaşımı.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir (HMK 2); taşınmazın değeri/büyüklüğü fark etmez. Ancak uyuşmazlık tüketici işleminden kaynaklanıyorsa tüketici mahkemesi, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgiliyse ticaret mahkemesi görevli olur. Muris muvazaası ve sahte belgeye dayalı davalarda genel görevli Asliye Hukuk’tur. Yetki kesindir: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK 12), hâkim resen denetler.
Tapuya güven ve iyiniyetli üçüncü kişi
Yolsuz tescilden sonra taşınmaz bir başkasına satılmışsa, o kişinin durumu belirleyicidir:
- TMK 1023 (koruma): Tapudaki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet/ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı geçerlidir; kayıt yolsuz olsa bile korunur.
- TMK 1024 (sınır): Üçüncü kişi yolsuzluğu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa (kötü niyet) koruma kalkar; tapu ona karşı iptal edilebilir.
- İspat yükü: İyi niyet asıldır; kötü niyeti ispat, iddia eden eski malikte (TMK 6).
Pratik sonuç: Yolsuz devir iyi niyetli üçüncü kişiye geçmişse çoğu zaman taşınmaz geri alınamaz; hak sahibi, işlemi yapan kişiden tazminat talep eder. (16.05.2025 YİBK de inşaat sözleşmelerinde bu ilkeyi teyit etti.)
Sebebe göre süreler
İlke: Mülkiyet hakkına dayalı iptal-tescil kural olarak zamanaşımına tabi değildir; yukarıdaki istisnalar sebebe özeldir. Süreyi mutlaka avukatınızla teyit edin.
Kazandırıcı zamanaşımı (TMK 713)
Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi, adına tescil isteyebilir (olağanüstü zamanaşımı, iyi niyet aranmaz). Tapulu taşınmazlarda ise ancak malik tapudan anlaşılamıyorsa ya da 20 yıl önce gaiplik kararı varsa mümkündür. Not: 713/2’deki "ölmüş" ibaresi Anayasa Mahkemesince (17.03.2011) iptal edilmiştir.
Muris muvazaası ve tenkis iddialarında, devrin "bedelsiz/düşük bedelli" olduğunu göstermek için taşınmazın gerçek değeri kritik delildir. Bölge emsalleri ve değer bandı, avukatınızın argümanını güçlendirir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda yolsuz (hukuki sebepten yoksun) bir tescil varsa açılır (TMK 1024). En sık sebepler: muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), hukuki ehliyetsizlik, vekaletin kötüye kullanılması, hile-hata-gabin, aile konutu, sahte belge, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve kazandırıcı zamanaşımıdır.