Kamulaştırma, idarenin kamu yararı için özel mülkü, gerçek karşılığını peşin ödeyerek almasıdır (Anayasa md. 46; 2942 sayılı Kanun). İdare önce anlaşarak satın almayı dener; uzlaşma olmazsa taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Bedeli bilirkişi kurulu belirler; arsalarda emsal satış, arazilerde net gelir esas alınır.
20 Temmuz 2026
Kamulaştırma nedir?
Kamulaştırma, devletin veya bir kamu kurumunun (belediye, Karayolları, DSİ vb.) yol, okul, baraj gibi kamu yararı gerektiren bir amaç için özel mülkiyetteki taşınmazı, sahibinin rızası olmasa da kanun yoluyla almasıdır. Anayasa md. 35 mülkiyet hakkını güvence altına alır; md. 46 ise kamulaştırmanın ancak gerçek karşılığın peşin ödenmesi şartıyla yapılabileceğini söyler. Süreç 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre yürür.
Malikin en büyük sorusu: "Biçilen bedel gerçek değerimi karşılıyor mu?" Çoğu uyuşmazlık bedelin düşüklüğünde çıkar; bu yüzden emsal ve değer bilgisi maliki koruyan en güçlü araçtır.
Süreç, adım adım
Kamu yararı kararı + kıymet takdiri
İdare kamu yararı kararı alır, kıymet takdir komisyonuyla taşınmaza bir bedel biçer.
Satın alma / uzlaşma (md. 8)
İdare malikle anlaşarak satın almayı denemek zorundadır. Anlaşılırsa sözleşmeyle devredilir; bu yolla alınana bedel itirazı yapılamaz.
Bedel tespiti ve tescil davası (md. 10)
Uzlaşma olmazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açar. İlk duruşmada hâkim tarafları anlaşmaya davet eder.
Keşif + bilirkişi raporu (md. 11)
Mahkeme heyeti bilirkişilerle mahalline gider, keşif yapar; bilirkişi kurulu objektif kriterlere göre bedeli tespit eder. Taraflar itiraz edebilir, ek rapor alınabilir.
Depo ve tescil
İdare tespit edilen bedeli 15 gün içinde bankaya depo ederse taşınmaz idare adına tescil edilir; depo edilmezse dava reddedilir.
Not: Davalar 2942 md. 37 uyarınca basit yargılama usulüyle "hızlı" görülmesi gerekse de, bilirkişi itirazları ve kanun yolları nedeniyle uygulamada çoğu zaman yıllarca sürer.
Bedel nasıl belirlenir? (md. 11)
Bilirkişi kurulu keyfi değil, kanunda sayılan objektif kriterlere bağlıdır. Temel ilke: malikin ne zenginleşmesine ne de fakirleşmesine yol açmayan gerçek karşılığı bulmak. En kritik ayrım taşınmazın türüdür:
Arsa
Arazi (tarla vb.)
Bölgenizdeki gerçek emsalleri ve değer bandını görmek, biçilen bedelin düşük olup olmadığını anlamanın ilk adımıdır. Parselinizi sorgulayabilirsiniz.
Bedeli düşük buldum, ne yapabilirim?
Bedel tespiti davasında malik pasif değildir; bilirkişi raporuna itiraz ederek bedeli yükseltmeye çalışabilir. Güçlü itirazın anahtarı somut emsaldir:
- Yakın ve yakın tarihli emsal sun: Taşınmaza benzer, aynı/yakın semtte, değerleme tarihine yakın satışlar.
- Emlak vergisi m² rayiç kıyası: Emsalle taşınmazın belediye rayiç m² değerlerini karşılaştır; bu denetim yapılmazsa rapor Yargıtay’da bozulur.
- Nitelik farklarını belgele: Cephe, imar, konum üstünlükleri raporda dikkate alınmalı.
- Ek / yeni bilirkişi iste: Eksik veya hatalı raporda ek rapor ya da yeni heyet talep edilebilir.
Kolayimar’ın yardımcı olduğu yer: Bölge emsalleri ve bağımsız bir değer bandı, itiraz dilekçenizi ve avukatınızın argümanını güçlendiren teknik dayanaktır. Bu, bilirkişi raporunun yerine geçmez; onu tartışmaya açan somut veridir.
Kamulaştırmasız el atma
İdare, kamulaştırma yapmadan veya bedel ödemeden taşınmaza müdahale ettiyse malik kamulaştırmasız el atma davasıyla tazminat isteyebilir. İki türü ve farklı görevli mahkemeleri vardır:
Fiili el atma
Hukuki el atma
2026 güncel: Anayasa Mahkemesi, hukuki el atma davalarının adli yargıda görülmesini öngören hükmü 30 Nisan 2025’te iptal etti; karar 9 ay sonra yürürlüğe girdiğinden 2026 başı itibarıyla hukuki el atma davaları yeniden İdare Mahkemesinde açılıyor. Fiili el atma ise Asliye Hukuk’ta kalmaya devam ediyor.
Acele kamulaştırma
Olağanüstü veya ivedi hallerde (ör. büyük altyapı projeleri, savunma) idare, 2942 md. 27 uyarınca acele kamulaştırma yapabilir. Bu usulde mahkeme, bilirkişiye taşınmazın değerini tespit ettirip bu bedel bloke edildikten sonra idareye el koyma yetkisi verir; nihai bedel tespiti ve tescil ise normal dava (md. 10) ile sonradan tamamlanır. Yani malik önce taşınmazın kullanımını kaybeder, gerçek bedel sonra kesinleşir.
Sıkça Sorulan Sorular
2942 md. 11 kriterlerine göre bilirkişi kuruluyla. Arsalarda değerleme günü öncesi emsal satışlar, arazilerde net gelir esas alınır; malikin ne zenginleşmesine ne fakirleşmesine yol açmayan gerçek karşılık bulunur.