İzmir Parsel Görünümü
Nisan 2026 - Ekim 2026 döneminde İzmir ilinde Kolayimar üzerinden analiz edilen 12.664 benzersiz parselin büyüklük dağılımı ve tapu niteliği yapısı.
- Kapsam
- İzmir
- Örneklem
- 12.664 parsel
- Dönem
- Nisan 2026 - Ekim 2026
- Sürüm
- 2026 Q3
- Analiz edilen parsel
- 12.664İzmir ilinde
- Medyan parsel büyüklüğü
- 1.294 m²Yarısı bu değerin altında, yarısı üstünde
- Orta yarı aralığı
- 313 · 6.666 m²Parsellerin ortadaki yüzde ellisi bu aralıkta
- Kat mülkiyeti kurulmuş
- %12,71.613 parselde kat mülkiyeti veya kat irtifakı var
Bu rapor ne anlatıyor
Kolayimar üzerinden analiz edilen 7.126 parsel ve 1.310 m² medyan büyüklük, İzmir ilindeki parsel dokusunun Nisan-Ağustos 2026 dönemine ait genel görünümünü ortaya koyuyor.
Büyüklük dağılımı incelendiğinde, ortalama değerin 36.962 m² ile medyanın çok üzerinde olduğu, P25-P75 aralığının ise 311 ile 6.607 m² arasında seyrettiği görülüyor. Bu aralık, parsellerin büyük bölümünün görece geniş bir ölçek bandına yayıldığına işaret ediyor. Tapu niteliği açısından tarım sınıfı 2.757 parsel ve 6.134 m² medyan ile en fazla paya sahipken (%38,7), arsa sınıfı 2.698 parsel ve 438 m² medyanla onu izliyor (%37,9). Yapılı nitelikli 1.538 parsel 350 m² medyanla en küçük tiplere karşılık geliyor (%21,6). Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş parsel sayısı 899. İlçe bazında Menemen 804 parsel ve 1.652 m², Urla 629 parsel ve 2.833 m², Kemalpaşa 425 parsel ve 2.925 m² ile öne çıkıyor; Buca ve Bornova ise 400 m² altındaki medyan değerleriyle kentsel ölçeği temsil ediyor.
Bu veri; İzmir'de parsel özelliklerini karşılaştırmak isteyen değerleme uzmanlarına, konum ve büyüklük analizine ihtiyaç duyan geliştiricilere ve portföy araştırması yapan yatırımcılarla emlak danışmanlarına temel bir referans sağlıyor. Ancak bu sayılar, Kolayimar'da sorgulanan parsellere ait bir örneklem olup İzmir'deki tüm tapu envanterini kapsamıyor; aynı zamanda herhangi bir parsel için fiyat veya değer bilgisi içermiyor.
Yönetici özeti
Öne çıkan bulgular
- 1
İzmir ilinde analiz edilen 12.664 parselin %38,0 kadarı tarım niteliğinde. Bu grubun medyan büyüklüğü 6.195 m².
- 2
Arsa nitelikli parsellerin medyanı 439 m², tarım nitelikli parsellerin medyanı 6.195 m² yani 6,2 dönüm. Tarım parselleri, arsa parsellerinden yaklaşık 14,1 kat büyük.
- 3
Ortalama parsel büyüklüğü 44.198 m² olmasına rağmen medyan 1.294 m². Aradaki fark, çok büyük birkaç tarım ve orman parselinin ortalamayı yukarı çekmesinden kaynaklanıyor. Bu yüzden raporun tamamında medyan kullanıldı.
- 4
Parsellerin %35,3 kadarı 500 m² altında. Bu ölçek, tek parselde bağımsız yapılaşmadan çok hisseli mülkiyet ve tevhit ihtiyacına işaret eder.
- 5
Parsellerin %22,0 kadarının tapu niteliği yapılı (kargir ev, apartman, bina gibi). Bu parsellerde arsa değerinin yanında mevcut yapının durumu da değeri belirler.
Tapu niteliği
İzmir parsellerinin nitelik yapısı
Nitelik sınıfı payı
Tapu kaydındaki nitelik metni altı sınıfa normalize edildi.
- Tarım%38,04.810 parsel
- Arsa%37,74.775 parsel
- Yapılı%22,02.790 parsel
- Diğer%1,5189 parsel
- Kamusal, orman, mera%0,899 parsel
- Belirsiz%0,01 parsel
Nitelik sınıfı payı. Değerler yüzde birimindedir. Tarım: %38,0. Arsa: %37,7. Yapılı: %22,0. Diğer: %1,5. Kamusal, orman, mera: %0,8. Belirsiz: %0,0.
Sınıf bazlı medyan büyüklük
Yüz parselin altındaki sınıflar gösterilmez.
- Tarım6.195 m²
- Arsa439 m²
- Yapılı361 m²
- Diğer3.908 m²
Sınıf bazlı medyan büyüklük. Değerler metrekare birimindedir. Tarım: 6.195 m². Arsa: 439 m². Yapılı: 361 m². Diğer: 3.908 m².
Büyüklük
İzmir parselleri hangi ölçekte
Parsel büyüklüğü dağılımı
Medyan 1.294 m². Parsellerin ortadaki yüzde ellisi 313 ile 6.666 m² arasında.
- 0 · 250 m²%18,92.393 parsel
- 250 · 500 m²%16,42.076 parsel
- 500 · 1.000 m²%11,31.432 parsel
- 1.000 · 2.500 m²%11,21.421 parsel
- 2.500 · 5.000 m²%11,31.426 parsel
- 5.000 · 10.000 m²%13,61.723 parsel
- 10.000 m² ve üzeri%17,32.193 parsel
Parsel büyüklüğü dağılımı. Değerler yüzde birimindedir. 0 · 250 m²: %18,9. 250 · 500 m²: %16,4. 500 · 1.000 m²: %11,3. 1.000 · 2.500 m²: %11,2. 2.500 · 5.000 m²: %11,3. 5.000 · 10.000 m²: %13,6. 10.000 m² ve üzeri: %17,3.
Kırılım
İzmir ilçelerinde parsel yapısı
| İlçe | Parsel | Medyan | Arsa | Tarım |
|---|---|---|---|---|
| Menemen | 1.281 | 1.812 m² | %44,5 | %33,5 |
| Urla | 1.144 | 2.749 m² | %30,3 | %51,2 |
| Kemalpaşa | 885 | 3.010 m² | %23,5 | %57,9 |
| Buca | 819 | 354 m² | %42,1 | %25,8 |
| Foça | 668 | 2.164 m² | %43,0 | %41,2 |
| Bornova | 657 | 647 m² | %39,6 | %29,8 |
| Dikili | 641 | 828 m² | %52,0 | %35,7 |
| Torbalı | 627 | 2.490 m² | %30,9 | %50,9 |
| Bayraklı | 567 | 299 m² | %36,3 | %6,2 |
| Karabağlar | 550 | 190 m² | %48,5 | %6,9 |
| Çeşme | 497 | 2.342 m² | %45,9 | %40,4 |
| Bayındır | 412 | 1.168 m² | %20,4 | %61,7 |
| Menderes | 407 | 5.834 m² | %24,6 | %62,7 |
| Seferihisar | 397 | 3.250 m² | %39,5 | %45,8 |
| Bergama | 379 | 1.445 m² | %26,4 | %49,6 |
| Aliağa | 365 | 4.342 m² | %34,0 | %53,2 |
| Ödemiş | 286 | 1.523 m² | %27,3 | %46,2 |
| Konak | 268 | 207 m² | %31,0 | %1,9 |
| Gaziemir | 254 | 1.983 m² | %49,2 | %29,1 |
| Çiğli | 237 | 767 m² | %65,8 | %10,5 |
| Karaburun | 230 | 1.010 m² | %36,5 | %47,8 |
| Tire | 197 | 1.581 m² | %28,4 | %40,6 |
| Karşıyaka | 150 | 394 m² | %56,7 | %7,3 |
| Selçuk | 142 | 3.630 m² | %34,5 | %47,2 |
| Narlıdere | 137 | 548 m² | %50,4 | %20,4 |
| Kınık | 137 | 1.774 m² | %16,1 | %51,8 |
| Güzelbahçe | 134 | 2.250 m² | %38,8 | %41,8 |
| Balçova | 113 | 355 m² | %74,3 | %14,2 |
| Kiraz | 63 | 3.212 m² | %25,4 | %36,5 |
1 ilçe yeterli örnekleme ulaşmadığı için tabloda yer almıyor. Sayı vermek yerine kapsam dışı bırakmayı tercih ediyoruz.
Ne işe yarar
İzmir parsel görünümü kime, nasıl fayda sağlar?
Bu rapor bir fiyat raporu değildir; bölgedeki parsellerin büyüklük ve tapu niteliği dokusunu gösterir. Aşağıdaki kullanıcılar bu dokuyu farklı kararlarda kullanır.
Yatırımcı
Bölgedeki parsel ölçeğini ve arsa/tarım nitelik dağılımını görüp giriş kararını kalibre eder; hangi büyüklük bandının baskın olduğunu anlar.
Emlakçı ve danışman
Müşteriye "bu ilçede medyan parsel şu büyüklükte" diye somut, veriye dayalı referans verir; sunumunu güçlendirir.
Değerleme uzmanı
Emsal çalışmasına başlamadan önce bölgenin makro dokusunu (büyüklük, nitelik yapısı) hızlı kontrol eder.
Müteahhit ve geliştirici
Arsa arzının ve büyük parsellerin yoğunlaştığı ilçeleri tarar; tevhit/ifraz ihtiyacına dair ipucu edinir.
Metodoloji ve kaynaklar
Nasıl hesaplandı
- Kapsam, Kolayimar üzerinden analiz edilen benzersiz parsellerdir. Türkiye parsel envanterinin rastgele örneklemi değildir; kullanıcı ilgisinin yoğunlaştığı parselleri temsil eder.
- Parsel yüzölçümü ve tapu niteliği TKGM parsel sorgu servisinden gelen değerlerdir; Kolayimar tarafından değiştirilmez.
- Tapu niteliği serbest metin olarak geldiği için altı sınıfa normalize edilir. Yapılı nitelikler önce taranır, böylece "Bahçeli Kargir Ev" tarım değil yapılı sayılır.
- Merkezi eğilim ölçüsü olarak medyan kullanılır. Ortalama, çok büyük tarım ve orman parselleri tarafından çarpıtıldığı için yayınlanan sıralamalarda kullanılmaz.
- İlçe satırları en az 50 parsel örneklemi olduğunda sayı ile gösterilir; altındakiler yetersiz örneklem sayılır.
- Pasif (ifraz veya tevhit sonucu kapanmış) parseller istatistik dışında tutulur.
Veri kaynakları
- TKGM MEGSİS parsel sorgu servisi (Kolayimar tarafından toplulaştırılmıştır)
Sınırlamalar
- Bu rapor bir fiyat veya değer raporu değildir. Parsel büyüklüğü ve niteliği ölçülür, değer ölçülmez.
- Yapılaşma hakları (KAKS, TAKS, gabari) bu raporun kapsamı dışındadır. Bu veriler mevcut örneklemde yeterli doluluğa ulaşmadığı için hiçbir yapılaşma potansiyeli iddiası kurulmamıştır.
- Örneklem kullanıcı ilgisiyle şekillenir. Az sorgulanan bir ilçenin verisi az olur; bu, o ilçede parsel az olduğu anlamına gelmez.
- Tapu niteliği, güncel fiili kullanımı değil tapu kaydındaki tanımı gösterir. Tarla nitelikli bir parsel imar planında konut alanında kalıyor olabilir.
- Rapor resmi belge yerine geçmez. Parsele özel karar için belediye imar müdürlüğü ve tapu müdürlüğü teyidi gerekir.
Kaynak: TKGM MEGSİS parsel sorgu servisi. Veriler Kolayimar tarafından toplulaştırılmıştır; tekil parsel kimliği, geometri veya koordinat yayınlanmaz. Bilgilendirme amaçlıdır, resmi belge yerine geçmez.
İlgili araçlar
Kendi parselinizi inceleyin
Bu rapor bölge geneli için ölçüm yapar. Tek bir parselin niteliği, yüzölçümü ve imar durumu için parsel sorgu aracını kullanabilirsiniz.