İzmir Parsel Görünümü
Nisan 2026 - Ağustos 2026 döneminde İzmir ilinde Kolayimar üzerinden analiz edilen 7.429 benzersiz parselin büyüklük dağılımı ve tapu niteliği yapısı.
- Kapsam
- İzmir
- Örneklem
- 7.429 parsel
- Dönem
- Nisan 2026 - Ağustos 2026
- Sürüm
- 2026 Q3
- Analiz edilen parsel
- 7.429İzmir ilinde
- Medyan parsel büyüklüğü
- 1.303 m²Yarısı bu değerin altında, yarısı üstünde
- Orta yarı aralığı
- 311 · 6.591 m²Parsellerin ortadaki yüzde ellisi bu aralıkta
- Kat mülkiyeti kurulmuş
- %12,6934 parselde kat mülkiyeti veya kat irtifakı var
Bu rapor ne anlatıyor
Kolayimar üzerinden analiz edilen 7.126 parsel ve 1.310 m² medyan büyüklük, İzmir ilindeki parsel dokusunun Nisan-Ağustos 2026 dönemine ait genel görünümünü ortaya koyuyor.
Büyüklük dağılımı incelendiğinde, ortalama değerin 36.962 m² ile medyanın çok üzerinde olduğu, P25-P75 aralığının ise 311 ile 6.607 m² arasında seyrettiği görülüyor. Bu aralık, parsellerin büyük bölümünün görece geniş bir ölçek bandına yayıldığına işaret ediyor. Tapu niteliği açısından tarım sınıfı 2.757 parsel ve 6.134 m² medyan ile en fazla paya sahipken (%38,7), arsa sınıfı 2.698 parsel ve 438 m² medyanla onu izliyor (%37,9). Yapılı nitelikli 1.538 parsel 350 m² medyanla en küçük tiplere karşılık geliyor (%21,6). Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş parsel sayısı 899. İlçe bazında Menemen 804 parsel ve 1.652 m², Urla 629 parsel ve 2.833 m², Kemalpaşa 425 parsel ve 2.925 m² ile öne çıkıyor; Buca ve Bornova ise 400 m² altındaki medyan değerleriyle kentsel ölçeği temsil ediyor.
Bu veri; İzmir'de parsel özelliklerini karşılaştırmak isteyen değerleme uzmanlarına, konum ve büyüklük analizine ihtiyaç duyan geliştiricilere ve portföy araştırması yapan yatırımcılarla emlak danışmanlarına temel bir referans sağlıyor. Ancak bu sayılar, Kolayimar'da sorgulanan parsellere ait bir örneklem olup İzmir'deki tüm tapu envanterini kapsamıyor; aynı zamanda herhangi bir parsel için fiyat veya değer bilgisi içermiyor.
Yönetici özeti
Öne çıkan bulgular
- 1
İzmir ilinde analiz edilen 7.429 parselin %38,5 kadarı tarım niteliğinde. Bu grubun medyan büyüklüğü 6.122 m².
- 2
Arsa nitelikli parsellerin medyanı 439 m², tarım nitelikli parsellerin medyanı 6.122 m² yani 6,1 dönüm. Tarım parselleri, arsa parsellerinden yaklaşık 13,9 kat büyük.
- 3
Ortalama parsel büyüklüğü 39.994 m² olmasına rağmen medyan 1.303 m². Aradaki fark, çok büyük birkaç tarım ve orman parselinin ortalamayı yukarı çekmesinden kaynaklanıyor. Bu yüzden raporun tamamında medyan kullanıldı.
- 4
Parsellerin %35,4 kadarı 500 m² altında. Bu ölçek, tek parselde bağımsız yapılaşmadan çok hisseli mülkiyet ve tevhit ihtiyacına işaret eder.
- 5
Parsellerin %21,7 kadarının tapu niteliği yapılı (kargir ev, apartman, bina gibi). Bu parsellerde arsa değerinin yanında mevcut yapının durumu da değeri belirler.
Tapu niteliği
İzmir parsellerinin nitelik yapısı
Nitelik sınıfı payı
Tapu kaydındaki nitelik metni altı sınıfa normalize edildi.
- Tarım%38,52.860 parsel
- Arsa%37,92.814 parsel
- Yapılı%21,71.609 parsel
- Diğer%1,397 parsel
- Kamusal, orman, mera%0,648 parsel
- Belirsiz%0,01 parsel
Nitelik sınıfı payı. Değerler yüzde birimindedir. Tarım: %38,5. Arsa: %37,9. Yapılı: %21,7. Diğer: %1,3. Kamusal, orman, mera: %0,6. Belirsiz: %0,0.
Sınıf bazlı medyan büyüklük
Yüz parselin altındaki sınıflar gösterilmez.
- Tarım6.122 m²
- Arsa439 m²
- Yapılı351 m²
Sınıf bazlı medyan büyüklük. Değerler metrekare birimindedir. Tarım: 6.122 m². Arsa: 439 m². Yapılı: 351 m².
Büyüklük
İzmir parselleri hangi ölçekte
Parsel büyüklüğü dağılımı
Medyan 1.303 m². Parsellerin ortadaki yüzde ellisi 311 ile 6.591 m² arasında.
- 0 · 250 m²%19,11.419 parsel
- 250 · 500 m²%16,31.208 parsel
- 500 · 1.000 m²%11,2830 parsel
- 1.000 · 2.500 m²%11,5855 parsel
- 2.500 · 5.000 m²%11,5856 parsel
- 5.000 · 10.000 m²%13,2980 parsel
- 10.000 m² ve üzeri%17,21.281 parsel
Parsel büyüklüğü dağılımı. Değerler yüzde birimindedir. 0 · 250 m²: %19,1. 250 · 500 m²: %16,3. 500 · 1.000 m²: %11,2. 1.000 · 2.500 m²: %11,5. 2.500 · 5.000 m²: %11,5. 5.000 · 10.000 m²: %13,2. 10.000 m² ve üzeri: %17,2.
Kırılım
İzmir ilçelerinde parsel yapısı
| İlçe | Parsel | Medyan | Arsa | Tarım |
|---|---|---|---|---|
| Menemen | 831 | 1.617 m² | %46,9 | %31,0 |
| Urla | 650 | 2.870 m² | %30,0 | %53,5 |
| Buca | 472 | 426 m² | %37,7 | %30,9 |
| Kemalpaşa | 452 | 2.945 m² | %24,6 | %57,3 |
| Foça | 423 | 2.135 m² | %44,7 | %40,0 |
| Bornova | 407 | 601 m² | %40,8 | %27,5 |
| Dikili | 394 | 1.075 m² | %48,2 | %40,4 |
| Karabağlar | 379 | 189 m² | %53,0 | %4,7 |
| Torbalı | 361 | 2.946 m² | %28,0 | %55,1 |
| Bayraklı | 342 | 336 m² | %35,7 | %6,7 |
| Çeşme | 286 | 2.138 m² | %48,3 | %41,6 |
| Bayındır | 261 | 1.251 m² | %20,7 | %63,2 |
| Bergama | 233 | 1.341 m² | %24,5 | %49,8 |
| Seferihisar | 232 | 2.790 m² | %40,5 | %42,2 |
| Menderes | 226 | 5.624 m² | %22,1 | %67,7 |
| Aliağa | 209 | 3.143 m² | %36,8 | %52,6 |
| Ödemiş | 176 | 1.656 m² | %29,0 | %46,6 |
| Çiğli | 166 | 942 m² | %68,1 | %12,0 |
| Karaburun | 138 | 718 m² | %35,5 | %48,6 |
| Konak | 136 | 188 m² | %27,9 | %0,7 |
| Tire | 114 | 1.341 m² | %27,2 | %39,5 |
| Kınık | 108 | 1.558 m² | %15,7 | %54,6 |
| Selçuk | 77 | 3.366 m² | %27,3 | %54,5 |
| Gaziemir | 76 | 1.489 m² | %53,9 | %27,6 |
| Karşıyaka | 73 | 402 m² | %60,3 | %5,5 |
| Güzelbahçe | 60 | 2.389 m² | %43,3 | %43,3 |
4 ilçe yeterli örnekleme ulaşmadığı için tabloda yer almıyor. Sayı vermek yerine kapsam dışı bırakmayı tercih ediyoruz.
Ne işe yarar
İzmir parsel görünümü kime, nasıl fayda sağlar?
Bu rapor bir fiyat raporu değildir; bölgedeki parsellerin büyüklük ve tapu niteliği dokusunu gösterir. Aşağıdaki kullanıcılar bu dokuyu farklı kararlarda kullanır.
Yatırımcı
Bölgedeki parsel ölçeğini ve arsa/tarım nitelik dağılımını görüp giriş kararını kalibre eder; hangi büyüklük bandının baskın olduğunu anlar.
Emlakçı ve danışman
Müşteriye "bu ilçede medyan parsel şu büyüklükte" diye somut, veriye dayalı referans verir; sunumunu güçlendirir.
Değerleme uzmanı
Emsal çalışmasına başlamadan önce bölgenin makro dokusunu (büyüklük, nitelik yapısı) hızlı kontrol eder.
Müteahhit ve geliştirici
Arsa arzının ve büyük parsellerin yoğunlaştığı ilçeleri tarar; tevhit/ifraz ihtiyacına dair ipucu edinir.
Metodoloji ve kaynaklar
Nasıl hesaplandı
- Kapsam, Kolayimar üzerinden analiz edilen benzersiz parsellerdir. Türkiye parsel envanterinin rastgele örneklemi değildir; kullanıcı ilgisinin yoğunlaştığı parselleri temsil eder.
- Parsel yüzölçümü ve tapu niteliği TKGM parsel sorgu servisinden gelen değerlerdir; Kolayimar tarafından değiştirilmez.
- Tapu niteliği serbest metin olarak geldiği için altı sınıfa normalize edilir. Yapılı nitelikler önce taranır, böylece "Bahçeli Kargir Ev" tarım değil yapılı sayılır.
- Merkezi eğilim ölçüsü olarak medyan kullanılır. Ortalama, çok büyük tarım ve orman parselleri tarafından çarpıtıldığı için yayınlanan sıralamalarda kullanılmaz.
- İlçe satırları en az 50 parsel örneklemi olduğunda sayı ile gösterilir; altındakiler yetersiz örneklem sayılır.
- Pasif (ifraz veya tevhit sonucu kapanmış) parseller istatistik dışında tutulur.
Veri kaynakları
- TKGM MEGSİS parsel sorgu servisi (Kolayimar tarafından toplulaştırılmıştır)
Sınırlamalar
- Bu rapor bir fiyat veya değer raporu değildir. Parsel büyüklüğü ve niteliği ölçülür, değer ölçülmez.
- Yapılaşma hakları (KAKS, TAKS, gabari) bu raporun kapsamı dışındadır. Bu veriler mevcut örneklemde yeterli doluluğa ulaşmadığı için hiçbir yapılaşma potansiyeli iddiası kurulmamıştır.
- Örneklem kullanıcı ilgisiyle şekillenir. Az sorgulanan bir ilçenin verisi az olur; bu, o ilçede parsel az olduğu anlamına gelmez.
- Tapu niteliği, güncel fiili kullanımı değil tapu kaydındaki tanımı gösterir. Tarla nitelikli bir parsel imar planında konut alanında kalıyor olabilir.
- Rapor resmi belge yerine geçmez. Parsele özel karar için belediye imar müdürlüğü ve tapu müdürlüğü teyidi gerekir.
Kaynak: TKGM MEGSİS parsel sorgu servisi. Veriler Kolayimar tarafından toplulaştırılmıştır; tekil parsel kimliği, geometri veya koordinat yayınlanmaz. Bilgilendirme amaçlıdır, resmi belge yerine geçmez.
İlgili araçlar
Kendi parselinizi inceleyin
Bu rapor bölge geneli için ölçüm yapar. Tek bir parselin niteliği, yüzölçümü ve imar durumu için parsel sorgu aracını kullanabilirsiniz.