Bursa Parsel Görünümü
Mayıs 2026 - Ekim 2026 döneminde Bursa ilinde Kolayimar üzerinden analiz edilen 5.843 benzersiz parselin büyüklük dağılımı ve tapu niteliği yapısı.
- Kapsam
- Bursa
- Örneklem
- 5.843 parsel
- Dönem
- Mayıs 2026 - Ekim 2026
- Sürüm
- 2026 Q3
- Analiz edilen parsel
- 5.843Bursa ilinde
- Medyan parsel büyüklüğü
- 2.055 m²Yarısı bu değerin altında, yarısı üstünde
- Orta yarı aralığı
- 586 · 5.479 m²Parsellerin ortadaki yüzde ellisi bu aralıkta
- Kat mülkiyeti kurulmuş
- %5,6328 parselde kat mülkiyeti veya kat irtifakı var
Bu rapor ne anlatıyor
Kolayimar üzerinden analiz edilen 3.202 parselin gösterildiği bu sayfa, Mayıs 2026-Ağustos 2026 döneminde Bursa iline ait kadastro kayıtlarından derlenen büyüklük ve tapu niteliği verilerini sunmaktadır; örneklemin medyan parsel büyüklüğü 1.920 m² olarak hesaplanmıştır.
Parsellerin büyük çoğunluğu tarım niteliği taşımaktadır: 1.965 parsel ile toplamın yüzde 61,4'ünü oluşturan bu grup, medyan 3.116 m² ile diğer sınıfların belirgin biçimde üzerinde bir büyüklük profiline sahiptir. Arsa niteliğindeki 737 parsel yüzde 23,0 payıyla ikinci sıradadır ve medyan büyüklüğü 541 m²'ye düşmektedir. Yapılı parsel kategorisi ise 435 adet ve medyan 443 m² ile portföyün yüzde 13,6'sını oluşturmaktadır. Ortalama değerin 16.484 m²'ye ulaşması, çarpık bir dağılıma, yani birkaç büyük parselin etkisine işaret etmekte; bu nedenle P25-P75 aralığının 533-5.117 m² olduğunu göz önünde bulundurmak daha sağlıklı bir okuma sağlamaktadır. Öne çıkan ilçeler arasında Osmangazi 397 parsel ve medyan 997 m² ile hacimce öne çıkarken, Nilüfer ve Yenişehir sırasıyla 2.783 m² ve 3.013 m² medyan değerleriyle daha büyük parsel profillerine sahiptir.
Bu veri; değerleme uzmanlarına, geliştiricilere ve emlak danışmanlarına Bursa parsel stoğunun büyüklük ve nitelik dağılımını anlama konusunda referans niteliği taşır. Bununla birlikte, burada yer alan sayılar yalnızca Kolayimar üzerinden sorgulanan parsellerin örneklemini yansıtmakta olup Bursa'daki tüm taşınmaz envanterini kapsamaz; ayrıca bu sayfa herhangi bir değer veya fiyat raporu içermemektedir.
Yönetici özeti
Öne çıkan bulgular
- 1
Bursa ilinde analiz edilen 5.843 parselin %61,7 kadarı tarım niteliğinde. Bu grubun medyan büyüklüğü 3.283 m².
- 2
Arsa nitelikli parsellerin medyanı 596 m², tarım nitelikli parsellerin medyanı 3.283 m² yani 3,3 dönüm. Tarım parselleri, arsa parsellerinden yaklaşık 5,5 kat büyük.
- 3
Ortalama parsel büyüklüğü 39.388 m² olmasına rağmen medyan 2.055 m². Aradaki fark, çok büyük birkaç tarım ve orman parselinin ortalamayı yukarı çekmesinden kaynaklanıyor. Bu yüzden raporun tamamında medyan kullanıldı.
- 4
Parsellerin %22,1 kadarı 500 m² altında. Bu ölçek, tek parselde bağımsız yapılaşmadan çok hisseli mülkiyet ve tevhit ihtiyacına işaret eder.
- 5
Parsellerin %13,9 kadarının tapu niteliği yapılı (kargir ev, apartman, bina gibi). Bu parsellerde arsa değerinin yanında mevcut yapının durumu da değeri belirler.
Tapu niteliği
Bursa parsellerinin nitelik yapısı
Nitelik sınıfı payı
Tapu kaydındaki nitelik metni altı sınıfa normalize edildi.
- Tarım%61,73.603 parsel
- Arsa%22,11.290 parsel
- Yapılı%13,9810 parsel
- Diğer%1,271 parsel
- Kamusal, orman, mera%1,269 parsel
Nitelik sınıfı payı. Değerler yüzde birimindedir. Tarım: %61,7. Arsa: %22,1. Yapılı: %13,9. Diğer: %1,2. Kamusal, orman, mera: %1,2.
Sınıf bazlı medyan büyüklük
Yüz parselin altındaki sınıflar gösterilmez.
- Tarım3.283 m²
- Arsa596 m²
- Yapılı492 m²
Sınıf bazlı medyan büyüklük. Değerler metrekare birimindedir. Tarım: 3.283 m². Arsa: 596 m². Yapılı: 492 m².
Büyüklük
Bursa parselleri hangi ölçekte
Parsel büyüklüğü dağılımı
Medyan 2.055 m². Parsellerin ortadaki yüzde ellisi 586 ile 5.479 m² arasında.
- 0 · 250 m²%11,2656 parsel
- 250 · 500 m²%10,9634 parsel
- 500 · 1.000 m²%12,6738 parsel
- 1.000 · 2.500 m²%19,71.149 parsel
- 2.500 · 5.000 m²%18,21.065 parsel
- 5.000 · 10.000 m²%15,0874 parsel
- 10.000 m² ve üzeri%12,4727 parsel
Parsel büyüklüğü dağılımı. Değerler yüzde birimindedir. 0 · 250 m²: %11,2. 250 · 500 m²: %10,9. 500 · 1.000 m²: %12,6. 1.000 · 2.500 m²: %19,7. 2.500 · 5.000 m²: %18,2. 5.000 · 10.000 m²: %15,0. 10.000 m² ve üzeri: %12,4.
Kırılım
Bursa ilçelerinde parsel yapısı
| İlçe | Parsel | Medyan | Arsa | Tarım |
|---|---|---|---|---|
| Osmangazi | 722 | 1.277 m² | %26,2 | %47,1 |
| Nilüfer | 602 | 2.916 m² | %29,2 | %55,6 |
| Yenişehir | 503 | 2.846 m² | %12,3 | %79,5 |
| İnegöl | 487 | 1.850 m² | %26,5 | %62,0 |
| Orhangazi | 444 | 1.905 m² | %16,9 | %73,4 |
| Mudanya | 405 | 2.194 m² | %14,8 | %75,8 |
| İznik | 399 | 1.942 m² | %20,1 | %66,4 |
| Yıldırım | 330 | 739 m² | %28,8 | %19,1 |
| Mustafakemalpaşa | 316 | 2.344 m² | %24,1 | %58,5 |
| Karacabey | 313 | 3.150 m² | %20,8 | %70,9 |
| Kestel | 291 | 2.625 m² | %11,7 | %75,6 |
| Gemlik | 267 | 1.308 m² | %27,7 | %59,9 |
| Orhaneli | 243 | 1.238 m² | %25,9 | %62,1 |
| Keles | 232 | 1.919 m² | %10,3 | %80,2 |
| Gürsu | 203 | 2.911 m² | %33,0 | %44,8 |
| Büyükorhan | 66 | 1.614 m² | %18,2 | %65,2 |
1 ilçe yeterli örnekleme ulaşmadığı için tabloda yer almıyor. Sayı vermek yerine kapsam dışı bırakmayı tercih ediyoruz.
Ne işe yarar
Bursa parsel görünümü kime, nasıl fayda sağlar?
Bu rapor bir fiyat raporu değildir; bölgedeki parsellerin büyüklük ve tapu niteliği dokusunu gösterir. Aşağıdaki kullanıcılar bu dokuyu farklı kararlarda kullanır.
Yatırımcı
Bölgedeki parsel ölçeğini ve arsa/tarım nitelik dağılımını görüp giriş kararını kalibre eder; hangi büyüklük bandının baskın olduğunu anlar.
Emlakçı ve danışman
Müşteriye "bu ilçede medyan parsel şu büyüklükte" diye somut, veriye dayalı referans verir; sunumunu güçlendirir.
Değerleme uzmanı
Emsal çalışmasına başlamadan önce bölgenin makro dokusunu (büyüklük, nitelik yapısı) hızlı kontrol eder.
Müteahhit ve geliştirici
Arsa arzının ve büyük parsellerin yoğunlaştığı ilçeleri tarar; tevhit/ifraz ihtiyacına dair ipucu edinir.
Metodoloji ve kaynaklar
Nasıl hesaplandı
- Kapsam, Kolayimar üzerinden analiz edilen benzersiz parsellerdir. Türkiye parsel envanterinin rastgele örneklemi değildir; kullanıcı ilgisinin yoğunlaştığı parselleri temsil eder.
- Parsel yüzölçümü ve tapu niteliği TKGM parsel sorgu servisinden gelen değerlerdir; Kolayimar tarafından değiştirilmez.
- Tapu niteliği serbest metin olarak geldiği için altı sınıfa normalize edilir. Yapılı nitelikler önce taranır, böylece "Bahçeli Kargir Ev" tarım değil yapılı sayılır.
- Merkezi eğilim ölçüsü olarak medyan kullanılır. Ortalama, çok büyük tarım ve orman parselleri tarafından çarpıtıldığı için yayınlanan sıralamalarda kullanılmaz.
- İlçe satırları en az 50 parsel örneklemi olduğunda sayı ile gösterilir; altındakiler yetersiz örneklem sayılır.
- Pasif (ifraz veya tevhit sonucu kapanmış) parseller istatistik dışında tutulur.
Veri kaynakları
- TKGM MEGSİS parsel sorgu servisi (Kolayimar tarafından toplulaştırılmıştır)
Sınırlamalar
- Bu rapor bir fiyat veya değer raporu değildir. Parsel büyüklüğü ve niteliği ölçülür, değer ölçülmez.
- Yapılaşma hakları (KAKS, TAKS, gabari) bu raporun kapsamı dışındadır. Bu veriler mevcut örneklemde yeterli doluluğa ulaşmadığı için hiçbir yapılaşma potansiyeli iddiası kurulmamıştır.
- Örneklem kullanıcı ilgisiyle şekillenir. Az sorgulanan bir ilçenin verisi az olur; bu, o ilçede parsel az olduğu anlamına gelmez.
- Tapu niteliği, güncel fiili kullanımı değil tapu kaydındaki tanımı gösterir. Tarla nitelikli bir parsel imar planında konut alanında kalıyor olabilir.
- Rapor resmi belge yerine geçmez. Parsele özel karar için belediye imar müdürlüğü ve tapu müdürlüğü teyidi gerekir.
Kaynak: TKGM MEGSİS parsel sorgu servisi. Veriler Kolayimar tarafından toplulaştırılmıştır; tekil parsel kimliği, geometri veya koordinat yayınlanmaz. Bilgilendirme amaçlıdır, resmi belge yerine geçmez.
İlgili araçlar
Kendi parselinizi inceleyin
Bu rapor bölge geneli için ölçüm yapar. Tek bir parselin niteliği, yüzölçümü ve imar durumu için parsel sorgu aracını kullanabilirsiniz.