Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını devretmeyi, müteahhidin ise inşaatı yapıp bağımsız bölüm teslim etmeyi taahhüt ettiği karma bir sözleşmedir (eser + taşınmaz satış vaadi). Arsa payı devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde (resmi şekilde) yapılması geçerlilik şartıdır. Müteahhit süresinde teslim etmezse arsa sahibinin ifa, tazminat, cezai şart ve fesih hakları doğar.
20 Temmuz 2026
KKİS nedir?
Kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesi, iki taahhüdü birleştirir: müteahhit kendi malzemesiyle binayı yapıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder; arsa sahibi ise arsanın belli bir payını tapuda müteahhide devreder. Bu yönüyle hem eser sözleşmesi hem taşınmaz satış vaadi özelliği taşıyan karma bir sözleşmedir.
Arsa sahibinin ilk sorusu: "Arsama kaç bağımsız bölüm sığar, paylaşım oranım adil mi?" Bu, imar hakkına (KAKS/TAKS) ve bölge değerine bağlıdır; sözleşmeyi imzalamadan önce netleştirilmelidir.
Noter (resmi) şekil şartı
Sözleşme taşınmaz mülkiyeti devri taahhüdü içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır (TMK 706, TBK 237, Tapu K. 26, Noterlik K. 60/89). Adi yazılı ya da sözlü sözleşme geçersizdir; bu durumda taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.
Önemli istisna: Şekle aykırı olsa bile, müteahhit inşaatın tamamını veya büyük bölümünü yapmış ve arsa payı devredilmişse, sonradan "şekil eksik, geçersiz" demek dürüstlük kuralına (TMK 2) aykırı sayılır. Bu istisna sözleşmeyi geçerli kılmaz; sadece tasfiyede hakkaniyeti devreye sokar.
Tarafların yükümlülükleri
Arsa Sahibi
Müteahhit
Müteahhit gecikirse / kusurluysa
İki farklı hukuki durumu ayırmak gerekir:
- Temerrüt (teslim etmedi / geç): Süresinde teslim yoksa, noter ihtarıyla süre verip temerrüde düşürülür (TBK 112-124). Arsa sahibi: aynen ifa + gecikme (kira kaybı) tazminatı, cezai şart, ya da süre sonunda fesih.
- Ayıp (teslim etti ama kusurlu): Eser teslim edildi fakat niteliği bozuksa temerrüt değil ayıp hükümleri (TBK 475) uygulanır: ayıbın giderilmesi, bedelden indirim ya da ağır kusurda dönme.
- İhtarsız cezai şart: Süre sonunda iskân alınmamış, çevre-bahçe dahil eksiksiz teslim yoksa, ihtara gerek kalmadan cezai şart istenebilir (sözleşmeye bağlı).
Fesih / dönme ve tamamlanma oranı
Sözleşme tapu pay devri içerdiğinden tek taraflı feshedilemez; iradelerin birleşmesi ya da fesih-dönme davası gerekir. Yargıtay (YİBK 25.01.1984) feshin yönünü inşaatın tamamlanma oranına bağlar:
Düşük oran → geriye etkili (dönme)
Yüksek oran → ileriye etkili fesih
Nasıl belirlenir: Tamamlanma oranı, belediye işlem dosyası getirtilip bilirkişi heyetiyle tespit edilir; ayıplı imalat orandan düşülür. Dönmede kural olarak yalnız menfi zarar + seçimlik ceza istenir (sözleşmede aksi yoksa müspet zarar istenemez).
Müteahhitten daire alan üçüncü kişi (2025)
Müteahhit, kendine düşecek daireleri çoğu zaman inşaat sürerken üçüncü kişilere satar. Arsa sahibi sözleşmeyi feshederse bu alıcıların tapusu ne olur?
2025 güncel (16.05.2025 YİBK): İnşaat halindeyken daire alan iyi niyetli üçüncü kişilerin tapuları artık korunur. Tapuda "inşaat sözleşmesi şerhi" yoksa veya alıcının kötü niyeti ispatlanamıyorsa, arsa sahibi fesih etse bile o daireyi geri alamaz; yalnızca müteahhitten tazminat isteyebilir. Bu yüzden arsa sahibi için sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek; alıcı için ise şerh olup olmadığını kontrol etmek kritik.
Sözleşme öncesi en kritik soru: arsanıza imar hakkına göre kaç bağımsız bölüm sığar ve paylaşım oranınız adil mi? Kat karşılığı hesaplayıcı ve imar durumu ile ön analiz yapabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Evet. Sözleşme arsa payı devri taahhüdü içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde (resmi şekil) yapılması geçerlilik şartıdır. Adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir; ancak edimler büyük ölçüde ifa edilmişse dürüstlük kuralı gereği taraflar bağlanabilir.