Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki temel fark şudur: kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapı üzerinde arsa payına bağlı olarak kurulan geçici bir ayni haktır; kat mülkiyeti ise yapı tamamlandıktan ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) alındıktan sonra kurulan, bağımsız bölümler üzerindeki tam ve kalıcı mülkiyet hakkıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu her ikisini de düzenler; ancak hukuki sonuçları, tapu kaydı ve kullanım hakları bakımından birbirinden önemli ölçüde ayrışır.
Kısaca (Özet)
- Kat irtifakı, inşaat devam ederken arsa tapusu üzerine kurulan geçici bir hak olup 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14-26. maddeleri arasında düzenlenir.
- Kat mülkiyeti, iskan belgesi alınmış ve yapı tamamlanmış bağımsız bölümler için kurulan kalıcı mülkiyet hakkıdır; tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilir.
- Kat irtifakı tapusunda tapu senedi üzerinde "arsa payı" ibaresi yer alırken kat mülkiyeti tapusunda "bağımsız bölüm" ve "kat" bilgisi açıkça yazılır.
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi (iskan) zorunludur; belediye veya ilgili idare tarafından düzenlenir.
- Kat irtifakı sahibi, inşaat süresince ortak alanlara ilişkin bazı yönetim haklarından yararlanamaz; kat mülkiyetinde ise yönetim planı tam anlamıyla işler.
- Kat irtifakı tapusuyla konut kredisi kullanmak mümkündür; ancak bazı bankalar ek teminat veya daha yüksek faiz talep edebilir.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14. maddesi uyarınca, üzerinde kat mülkiyetine konu olacak bir yapı yapılmak üzere arsa malikinin veya tüm paydaşların talebiyle tapuya tescil ettirilen bir ayni haktır. Hukuki açıdan bakıldığında, ortada henüz tamamlanmış bir bağımsız bölüm yoktur; yalnızca ileride oluşacak bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa payları ve bu paylar üzerindeki inşaat vaadi mevcuttur. Tapu kütüğüne tescil zorunludur ve bu tescil için Tapu Müdürlüğü'ne yapı ruhsatı, onaylı mimari proje ve arsa paylarını gösteren liste sunulur.
Uygulamada kat irtifakı en çok proje aşamasındaki konut satışlarında karşılaşılan tapu türüdür. Müteahhitler inşaata başlamadan veya inşaat sürerken daire satar; alıcı kat irtifakı tapusu alır. Bu tapu, alıcıya arsa payı üzerinden sınırlı ayni hak tanır. Bir parselin imar durumunu ve üzerindeki kat irtifakı bilgilerini Kolayimar üzerinden saniyeler içinde sorgulayabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 1. maddesi çerçevesinde, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Yapının iskan belgesini almasının ardından kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür ya da doğrudan kat mülkiyeti kurulur. Tapu kütüğüne yapının her bağımsız bölümü için ayrı bir sayfa açılır; bu sayfada bağımsız bölümün numarası, bulunduğu kat, brüt ve net alanı ile arsa payı oranı yer alır.
Kat mülkiyetinde malik, bağımsız bölüm üzerinde tam tasarruf hakkına sahiptir: satabilir, bağışlayabilir, ipotek ettirebilir ve kiraya verebilir. Bunun yanı sıra ortak yerler üzerinde de arsa payı oranında hak sahibi olur. Yönetim planı, kat malikleri kurulu ve ana yapının bakım-onarım yükümlülükleri kat mülkiyetiyle birlikte tam anlamıyla devreye girer.
Bu parselin imar durumunu öğrenmek ister misiniz?
İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasıyla Türkiye'deki herhangi bir taşınmazın imar durumunu Kolayimar üzerinden saniyeler içinde sorgulayın.
Ücretsiz İmar Sorgula →Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar Nelerdir?
Her iki hak da 634 sayılı Kanun kapsamında olmakla birlikte, hukuki nitelikleri, tapu kaydı, kullanım hakları ve devir koşulları bakımından birbirinden belirgin biçimde ayrılır. Aşağıdaki karşılaştırma tablosu bu farkları somutlaştırmaktadır.
| Kriter | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Hukuki dayanak | 634 sayılı KMK, m. 14-26 | 634 sayılı KMK, m. 1-13 |
| Yapının durumu | İnşaat aşamasında veya henüz başlamadan | İnşaat tamamlanmış, iskan alınmış |
| Tapu kaydı | Arsa payı üzerinden kayıtlı; "kat irtifakı" ibaresi | Bağımsız bölüm üzerinden kayıtlı; "kat mülkiyeti" ibaresi |
| İskan belgesi | Gerekli değil (inşaat sürecinde) | Zorunlu (dönüşüm şartı) |
| Yönetim planı | Kısmen uygulanabilir | Tam anlamıyla uygulanır |
| Konut kredisi | Mümkün, ek şartlar olabilir | Standart şartlarla mümkün |
| Geçicilik | Geçici (kat mülkiyetine dönüşür) | Kalıcı |
| Süre sınırı | Kanunda belirtilen sürede dönüşüm zorunluluğu var | Süresiz |
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?
Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmasına bağlıdır. Kanun, yapı kullanma izninin alınmasından itibaren bir ay içinde kat mülkiyetine geçiş başvurusunun yapılmasını zorunlu kılar. Bu süreçte aşağıdaki adımlar izlenir:
- İskan başvurusu: Yapı tamamlandıktan sonra belediyeye veya ilgili idareye yapı kullanma izin belgesi (iskan) için başvurulur. Belediye, projeye uygunluk, yangın, asansör ve sığınak gibi teknik şartları denetler.
- İskan belgesi alınması: Denetimler tamamlandıktan sonra belediye yapı kullanma izin belgesini düzenler. Bu belge, yapının projesine uygun biçimde tamamlandığının resmi onayıdır.
- Tapu Müdürlüğü'ne başvuru: İskan belgesi, onaylı mimari proje, kat planları ve yönetim planı ile birlikte ilgili Tapu Müdürlüğü'ne başvurulur.
- Cins tashihi: Tapu Müdürlüğü, arsa niteliğindeki tapu kaydını "bina" veya ilgili niteliğe çevirir; buna cins tashihi denir. Bu işlem için kadastro müdürlüğünden tespit yapılması gerekebilir.
- Kat mülkiyeti tesisi: Tüm belgeler eksiksiz olduğunda tapu kütüğünde her bağımsız bölüm için ayrı sayfa açılır ve kat mülkiyeti tapusu düzenlenerek malike teslim edilir.
Dönüşüm sürecinde dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, tüm bağımsız bölüm maliklerinin onayının gerekmesi ve yönetim planının Tapu Müdürlüğü'ne ibraz edilmesidir. Parsele ait güncel imar ve kadastro bilgilerine Kolayimar parsel sorgulama aracından kolayca ulaşabilirsiniz.
Kat İrtifakı Tapusuyla Ev Almak Riskli midir?
Kat irtifakı tapusuyla konut satın almak yasal olmakla birlikte, alıcının bazı riskleri göz önünde bulundurması gerekir. En kritik risk, inşaatın tamamlanamaması veya iskan belgesinin alınamamasıdır. Eğer müteahhit iflas ederse ya da yapı ruhsata aykırı tamamlanırsa, alıcı kat mülkiyetine geçiş yapamaz ve tapuda yalnızca arsa payı üzerinden hak sahibi olarak kalır. Bu durum hem hukuki hem de finansal sorunlara yol açabilir.
Yapay Zeka ile Değerleme Raporu
Gayrimenkulünüzün gerçek piyasa değerini, 20+ parametreyi analiz eden Kolayimar yapay zekası ile öğrenin.
AI Analiz Raporu Al →Bunun yanı sıra kat irtifakı tapusuyla konut alan alıcılar, yapı tamamlanmadan ortak alanlara ilişkin yönetim kararlarında tam oy hakkına sahip olmayabilir. Banka finansmanı açısından değerlendirildiğinde ise kat irtifakı tapusu, konut kredisi için kural olarak yeterli teminat sayılır; ancak bazı bankalar, kat mülkiyetine kıyasla daha düşük kredi/değer oranı uygulayabilir veya ek teminat talep edebilir. Satın alım öncesinde parselin imar durumunu, inşaat ruhsatının geçerliliğini ve müteahhidin sicilini mutlaka araştırın.
Bir gayrimenkulün değerini ve imar durumunu satın alma kararı öncesinde analiz etmek için Kolayimar'ın yapay zeka destekli değerleme ve imar sorgulama araçlarından yararlanabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakında Vergiler ile Harçlar
Her iki tapu türü için de tapu devir işlemlerinde tapu harcı ödenir. 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre tapu devir harcı, satış bedelinin veya beyan edilen değerin binde 20'si (toplamda binde 40) olarak alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir. Kat irtifakı kurulumu sırasında da tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenmesi gerekir; bu tutarlar her yıl Maliye Bakanlığı tarafından güncellenen tarifelere göre belirlenir.
Emlak vergisi açısından kat irtifakı tapusu olan yapılarda, bağımsız bölüm tamamlanmış ve fiilen kullanılıyor olsa dahi tapu niteliği "arsa" olarak görünebilir; bu da bazı dönemlerde arsa vergisi oranının (binde 3 ile binde 6 arasında değişen) uygulanmasına neden olabilir. Kat mülkiyetine geçişin ardından yapı, belediye sınırları içinde konut olarak binde 1-binde 3 oranında vergiye tabi olur. Vergi avantajları bakımından da kat mülkiyetine geçiş önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat irtifakı tapusu ile tapu senedini nasıl ayırt ederim?
Tapu senedinin üst bölümünde "nitelik" kısmına bakmanız yeterlidir. Kat irtifakı tapusunda "arsa" veya "kat irtifakı" ibaresi yer alırken kat mülkiyeti tapusunda "bağımsız bölüm" bilgisi ve "kat mülkiyeti" açıkça yazar. Ayrıca kat mülkiyeti tapusunda bağımsız bölüm numarası ve kat bilgisi mutlaka belirtilir.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ne kadar sürer?
İskan belgesi alındıktan sonra tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru, belgelerin eksiksiz olması koşuluyla genellikle birkaç iş günü içinde sonuçlanır. Cins tashihi için kadastro müdürlüğünün tespit yapması gerekiyorsa bu süre birkaç haftaya uzayabilir. Başvurudan önce tüm kat maliklerinin imzalı muvafakati ve yönetim planının hazır olması süreci hızlandırır.
Kat irtifakı tapusuna ipotek konulabilir mi?
Evet, kat irtifakı tapusu üzerine ipotek tesis edilebilir. Bankalar konut kredisi karşılığında kat irtifakı tapulu taşınmazları teminat olarak kabul eder. Ancak bazı bankalar, kat mülkiyeti tapusuna kıyasla daha düşük kredi tutarı veya ek teminat talep edebilir; bu nedenle birden fazla banka ile görüşmek faydalı olacaktır.
İskan belgesi olmayan bir yapıda kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Hayır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapı kullanma izin belgesinin (iskan) ibraz edilmesi zorunludur. İskan belgesi bulunmayan yapılar kat irtifakı aşamasında kalır ve bu yapıları satın alanlar ciddi hukuki ve finansal risklerle karşılaşabilir.
Kat mülkiyetine geçmediğimiz için ceza var mı?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yapı kullanma izni alındıktan sonra bir ay içinde kat mülkiyetine geçiş başvurusu yapılmasını zorunlu kılar. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde ilgili idareler idari yaptırım uygulayabilir. Ayrıca kat irtifakı aşamasında kalmak bazı vergi ve harç dezavantajlarına da yol açabilir.
Eski yapılarda kat mülkiyeti yerine kat irtifakı tapusu bulunabilir mi?
Evet, Türkiye'de özellikle 1990'lı ve 2000'li yıllara ait çok sayıda yapı, iskan işlemleri tamamlanmadığı için hâlâ kat irtifakı tapusuyla kayıtlıdır. Bu durum oldukça yaygındır ve söz konusu yapılarda kat mülkiyetine geçiş için önce iskan eksikliklerinin giderilmesi, ardından yetkili belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınması gerekir.
