Bir arsanın gerçek değerini ve üzerine ne yapılabileceğini belirleyen en önemli sayılar KAKS, TAKS ve Hmax'tır. Bu üç değer, arsanın kaç metrekare inşaat hakkına, kaç katlı ve ne kadar tabana oturan bir yapıya izin verdiğini gösterir. Bu rehber, üç kavramı sade bir örnekle açıklar ve plan notlarının neden en az bu sayılar kadar önemli olduğunu anlatır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; kesin değerler ilgili belediyenin onaylı imar planından doğrulanmalıdır.
KAKS (Emsal) Nedir?
KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), yaygın adıyla emsal, bir arsaya yapılabilecek toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. Formülü basittir:
Toplam İnşaat Alanı = Parsel Alanı × KAKS
Örneğin 1.000 m² bir arsada KAKS 1.40 ise, toplam inşaat alanı yaklaşık 1.400 m² olur. KAKS ne kadar yüksekse, aynı arsaya o kadar çok inşaat yapılabilir. Emsale genellikle ortak alanlar, sığınak, otopark gibi bölümlerin dahil olup olmadığı plan notlarında belirtilir; bu yüzden brüt inşaat ile satılabilir alan aynı şey değildir.
TAKS Nedir?
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), yapının zeminde kaplayacağı taban alanının arsa alanına oranıdır:
Taban Alanı = Parsel Alanı × TAKS
1.000 m² arsada TAKS 0.30 ise, bina en fazla 300 m² tabana oturabilir. TAKS binanın yere ne kadar yayılacağını, KAKS ise toplamda ne kadar yapılacağını sınırlar. İkisi birlikte binanın hem oturumunu hem yüksekliğini belirler.
Hmax (Yençok) Nedir?
Hmax veya Yençok, yapının çıkabileceği en yüksek noktayı ifade eder. Plan notunda metre cinsinden (örneğin 12.50 m) veya doğrudan kat sayısı (örneğin 4 kat) olarak verilebilir. KAKS ve TAKS ile birlikte, arsaya kaç katlı bir yapı yapılabileceğini bu değer tamamlar.
Basit Bir Hesap Örneği
1.000 m² bir arsa, KAKS 1.40 ve TAKS 0.30 olsun:
- Toplam inşaat alanı: 1.000 × 1.40 = 1.400 m²
- Taban alanı (en fazla): 1.000 × 0.30 = 300 m²
- Yaklaşık kat sayısı: 1.400 ÷ 300 ≈ 4,7 (pratikte kat sayısı Hmax ve plan notuyla netleşir)
Bu hesap kaba bir tahmindir. Çekme mesafeleri, kat yükseklikleri ve plan notu istisnaları gerçek yapılaşmayı değiştirir. Kesin sonuç için onaylı imar planı ve mimari proje gerekir.
Çekme Mesafelerini Unutmayın
Taban alanı yalnızca TAKS ile değil, komşu parsellere ve yola bırakılması gereken çekme mesafeleriyle de sınırlanır. Genel uygulamada ön bahçe (yola) çoğu planda en az 5 metre, yan ve arka bahçeler bina yüksekliğinin yarısı kadar (çoğunlukla en az 3 metre) bırakılır. Bu nedenle TAKS'ın izin verdiği taban, çekmeler nedeniyle pratikte daha küçük olabilir.
Plan Notları En Az KAKS Kadar Önemlidir
Aynı KAKS ve TAKS değerlerine sahip iki arsa, plan notları yüzünden çok farklı sonuç verebilir. Plan notları; bodrum katların emsale dahil olup olmadığını, zemin katın ticari kullanıma zorunlu tutulup tutulmadığını, fonksiyon dağılımını ve pek çok istisnayı düzenler. Örneğin emsali yüksek bir arsada plan notu zemini ticaret olarak zorunlu tutuyorsa, tamamı konut bir proje ruhsat alamayabilir. Bu yüzden yalnızca sayılara değil, o parsele ait plan notlarının tamamına bakılmalıdır.
Arsanızın KAKS, TAKS ve Hmax Değerini Ücretsiz Öğrenin
Ada ve parsel numarasıyla arsanızın imar durumunu, KAKS/TAKS ve yapılaşma koşullarını görüntüleyin. Kesin ruhsat değerleri için ilgili belediyeden yazılı teyit almanız önerilir.
Ücretsiz İmar SorgulaBu Değerler Kararınızı Nasıl Etkiler?
KAKS, TAKS ve Hmax; bir arsanın yatırım değerini, kat karşılığı paylaşımını ve geliştirme potansiyelini doğrudan etkiler. Örneğin kat karşılığı bir anlaşmada müteahhit payı, büyük ölçüde arsanın toplam inşaat hakkına göre belirlenir. Arsanın vasfının arsa mı, tarla mı olduğu ise bu haklara sahip olup olmadığını belirler. Bu nedenle bir arsa alırken ya da geliştirirken, önce imar hakkını doğru okumak gerekir.
Yasal uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve resmi imar durum belgesi ya da mimari proje yerine geçmez. KAKS, TAKS, Hmax ve plan notlarının kesin değerleri için ilgili belediyenin İmar Müdürlüğünden yazılı bilgi alınması gerekir.
