Kentsel dönüşümde deprem riski yüksek olarak belirlenen bir bölgede arsa sahibi olmak, hem önemli hukuki yükümlülükler hem de ciddi fırsatlar doğurur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında arsanız riskli alan veya riskli yapı statüsüne girdiğinde devlet destekli dönüşüm, kira yardımı ve yeniden yapılanma hakları devreye girer; ancak süreci doğru yönetmezseniz hak kayıpları da kaçınılmaz olabilir.
Kısaca (Özet)
- Deprem riski yüksek bölgedeki arsalar, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan veya riskli yapı statüsüne girebilir; bu statü parselin kullanım kararlarını doğrudan etkiler.
- Riskli alan ilan edilen bölgelerde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı imar planı değişikliği yapma yetkisine sahiptir; mevcut imar hakları askıya alınabilir.
- Arsa sahipleri, dönüşüm sürecinde kira yardımı (2024 itibarıyla aylık 10.000 TL üzeri) ve faiz destekli kredi imkânlarından yararlanabilir.
- Deprem riski, arsa değerini kısa vadede düşürebilir; ancak dönüşüm sonrası yenilenen yapı stoğu bölge m² fiyatlarını belirgin biçimde artırır.
- İstanbul Sancaktepe Emek Mahallesi gibi riskli bölgelerde m² fiyatı 439.024 TL'ye ulaşmış olup dönüşüm beklentisi bu fiyatların temel belirleyicisidir.
- Herhangi bir parselin riskli alan sınırları içinde kalıp kalmadığını Kolayimar üzerinden saniyeler içinde sorgulayabilirsiniz.
Riskli Alan ve Riskli Yapı Nedir, Arsa Sahiplerini Nasıl Etkiler?
6306 sayılı Kanun iki temel kavram üzerine kuruludur: riskli alan ve riskli yapı. Riskli alan, Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle ilan edilen, deprem ve diğer afet risklerinin yoğun olduğu coğrafi bölgelerdir. Riskli yapı ise zemin ya da yapı incelemesi sonucunda teknik açıdan ömrünü tamamlamış veya ağır hasar görecek düzeyde olan binalardır. Bir arsa sahibi olarak parselin bu iki statüden birine girmesi, imar haklarınızı, satış değerinizi ve dönüşüm sürecindeki müzakere gücünüzü doğrudan belirler.
Riskli alan kararı Cumhurbaşkanı onayıyla Resmi Gazete'de yayımlanır. Bu andan itibaren bölgedeki tüm imar izinleri dondurulur ve Bakanlık, yeni nazım ile uygulama imar planı yapma yetkisini devreden alır. Arsa üzerinde yapı varsa yıkım süreci başlar; boş arsa sahipleri ise yeniden yapılanma kurallarını Bakanlık'ın belirleyeceği plana göre öğrenir. Bu nedenle bölgenizin riskli alan sınırları içinde olup olmadığını bilmek, yatırım kararlarının ilk adımıdır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?
6306 sayılı Kanun, arsa sahiplerine çeşitli koruyucu haklar tanımaktadır. Kira yardımı, geçici konut yardımı ve faiz desteği bunların başında gelir. Riskli yapısı yıkılan arsa sahibi, dönüşüm tamamlanana dek devlet tarafından belirlenen aylık kira desteği alabilir. Bu destek miktarı Bakanlık tarafından periyodik olarak güncellenmekte olup 2024 yılı itibarıyla büyük şehirlerde aylık 10.000 TL'nin üzerinde seyretmektedir. Bunun yanı sıra Kentsel Dönüşüm Başkanlığı aracılığıyla 3 yıla kadar geri ödemesiz ve piyasa faizinin altında konut kredisi kullanma hakkı da söz konusudur.
Arsa sahiplerinin en kritik hakkı ise müteahhit ve proje seçimindeki inisiyatif hakkıdır. Parselde birden fazla hak sahibi varsa, paydaşların en az üçte ikisinin (2/3) yazılı mutabakatıyla anlaşma sağlanabilir. Geriye kalan azınlık pay sahipleri anlaşmayı reddederse, payları 15 gün içinde diğer paydaşlara açık artırmayla satışa çıkarılır; alıcı çıkmazsa Hazine satın alır. Bu düzenleme, tek bir muhalif paydaşın süreci engellemesini önlemek amacıyla tasarlanmıştır.
Bu parselin imar durumunu öğrenmek ister misiniz?
İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasıyla Türkiye'deki herhangi bir taşınmazın imar durumunu Kolayimar üzerinden saniyeler içinde sorgulayın.
Ücretsiz İmar Sorgula →Deprem Riski Arsa Değerini Nasıl Etkiler?
Deprem riski, arsa değerini hem olumsuz hem de olumlu yönde etkileyebilen çift taraflı bir faktördür. Kısa vadede riskli alan ilanı, inşaat yasağı ve belirsizlik ortamı nedeniyle m² fiyatlarında gerilemeye yol açar. Ancak dönüşüm sürecinin netleşmesiyle birlikte, yeni yapılaşma hakları ve bölgenin yenilenmesi beklentisiyle fiyatlar hızla toparlanır ve çoğu zaman önceki seviyelerin üzerine çıkar.
Somut bir örnek üzerinden bakıldığında, İstanbul Sancaktepe Emek Mahallesi'nde m² değeri 439.024 TL düzeyinde seyretmektedir. Sancaktepe, İstanbul'un deprem riski görece yüksek ilçeleri arasında yer almakla birlikte, kentsel dönüşüm projelerinin yoğunlaştığı bu bölgede fiyat trendi stabil kalmış ve bölge ortalamasının üzerinde seyretmiştir. Benzer şekilde Üsküdar Mimar Sinan Mahallesi'nde 331.111 TL/m², Kartal Karlıktepe Mahallesi'nde ise 325.000 TL/m² seviyesinde gerçekleşen değerler, dönüşüm beklentisinin piyasaya nasıl yansıdığını göstermektedir. Parselin güncel değerini ve bölge karşılaştırmasını Kolayimar'ın yapay zeka destekli değerleme aracıyla hızlıca öğrenebilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hangi Adımlar İzlenir?
- Riskli yapı tespiti başvurusu: Arsa/yapı sahibi ya da Bakanlık, lisanslı kuruluşlara teknik inceleme yaptırır. Sonuç 10 iş günü içinde tescil edilir.
- Tebligat ve itiraz süreci: Riskli yapı tespiti arsa sahibine ve ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tebligattan itibaren 15 gün içinde itiraz hakkı kullanılabilir; itiraz komisyonca 30 gün içinde sonuçlandırılır.
- Yıkım kararı ve kira yardımı: İtiraz sonuçsuz kalırsa 60 günlük yıkım süresi başlar. Bu sürede arsa sahibi kira yardımı ve konut kredisi başvurusu yapabilir.
- Paydaş mutabakatı ve müteahhit seçimi: 2/3 çoğunluk sağlanarak dönüşüm modeli (kat karşılığı, hasılat paylaşımı, kendi imkânlarıyla yeniden yapım) belirlenir.
- Yeni imar planı ve ruhsat: Riskli alan kapsamındaysa Bakanlık onaylı yeni imar planına göre, değilse mevcut imar durumuna göre yapı ruhsatı alınır.
- İnşaat ve hak teslimatı: Yeni yapının tamamlanmasının ardından bağımsız bölümler paydaşlara dağıtılır; tapu devri gerçekleştirilir.
Riskli Bölgede Arsa Sahipleri Hangi Vergi ve Harç Avantajlarından Yararlanır?
6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen işlemler önemli vergi muafiyetleri içermektedir. Riskli yapıların yıkılıp yeniden inşa edilmesi sürecinde yapılan tapu devir işlemleri, noter harçları, belediye ve Bakanlık ücretlerinden muaf tutulmaktadır. Ayrıca bu süreçte kullanılan konut kredileri için ödenen faizler banka kaynaklı desteklerle kısmen karşılanabilmektedir. Katma değer vergisi (KDV) açısından ise dönüşüm kapsamında yapılan konut teslimlerinde 150 m²'nin altındaki bağımsız bölümler için indirimli KDV oranı uygulanabilmektedir. Bu muafiyetlerin tamamından yararlanabilmek için dönüşümün resmi kanal üzerinden yürütülmesi zorunludur.
| Avantaj/Destek | Kapsam | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Kira yardımı | Büyükşehirlerde aylık 10.000 TL üzeri (2024) | 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği |
| Faiz destekli konut kredisi | Piyasa faizinin altında, 3 yıl ödemesiz seçenek | 6306 Sayılı Kanun Md. 7 |
| Tapu harç muafiyeti | Riskli yapı kapsamındaki devirlerde tam muafiyet | 492 Sayılı Harçlar Kanunu İstisnaları |
| Belediye ücret muafiyeti | Yıkım, ruhsat ve altyapı bedellerinde muafiyet | 6306 Sayılı Kanun Md. 7/9 |
| İndirimli KDV | 150 m² altı konutlarda dönüşüm kapsamında | 3065 Sayılı KDV Kanunu |
İmar Planı Askı Süreci ve Riskli Bölge Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gerekenler
Riskli alan ilan edilen bölgelerde Bakanlık veya büyükşehir belediyeleri yeni imar planı hazırlayarak askıya çıkarır. Askı süreci, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8/b maddesi uyarınca 30 gün sürer ve bu süre içinde itiraz hakkı kullanılabilir. Güncel örneklere bakıldığında Gaziantep Büyükşehir Belediyesi'nin 31.07.2026 tarihinde nazım ve uygulama imar planlarını askıya aldığı, askı süresinin 24.07.2026'da sona ereceği görülmektedir. Benzer şekilde Bolu Merkez'de Paşaköy ve Karacaağaç mahallelerinde 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi kapsamında parselasyon planları 11.08.2026 ile 11.09.2026 tarihleri arasında askıya alınmıştır.
Yapay Zeka ile Değerleme Raporu
Gayrimenkulünüzün gerçek piyasa değerini, 20+ parametreyi analiz eden Kolayimar yapay zekası ile öğrenin.
AI Analiz Raporu Al →Arsa sahibi olarak askı ilanını kaçırmak, imar planındaki değişikliklere itiraz hakkınızı yitirmenize yol açar. Bu nedenle parselin bulunduğu belediyenin resmi duyurularını ve imar askı ilanlarını düzenli olarak takip etmek büyük önem taşır. Kolayimar platformu üzerinden parsele ait güncel imar durumunu ve olası askı bildirimlerini anlık olarak takip edebilirsiniz.
Deprem Riskli Bölgede Arsa Yatırımında Nelere Dikkat Edilmeli?
Deprem riski yüksek bölgelerde arsa değerlendirmesi yaparken teknik, hukuki ve finansal boyutları birlikte ele almak gerekir. Teknik boyutta zemin etüdü raporu, AFAD deprem tehlike haritasındaki bölge sınıfı ve jeolojik zemin kodu kritik girdilerdir. Hukuki boyutta parselin mevcut imar durumu, riskli alan sınırları içinde kalıp kalmadığı ve tapu üzerindeki muhtemel şerhler incelenmelidir. Finansal boyutta ise dönüşüm sonrası inşaat maliyeti, kat karşılığı oranları ve bölge emsal m² fiyatları bir arada değerlendirilmelidir.
Yatırımcılar ve arsa sahipleri için en kritik uyarı şudur: riskli alan ilanından sonra yapılan devir işlemleri hukuki açıdan geçerli olmakla birlikte, dönüşüm planı henüz netleşmemişse alınan parselin yeni imar hakları belirsiz kalabilir. Bu nedenle satın alma öncesinde bölgenin dönüşüm planı ve uygulama aşaması mutlaka araştırılmalıdır. Parselin imar durumunu ve dönüşüm statüsünü hızlıca öğrenmek için Kolayimar'ın yapay zeka destekli parsel sorgulama aracını kullanabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Riskli alan ilan edilen bölgedeki arsam üzerine yapı yapabilir miyim?
Riskli alan ilanının ardından Bakanlık yeni imar planı onaylayana kadar bölgedeki inşaat ruhsatı verilmesi askıya alınır. Yeni plan onaylandıktan sonra belirlenen yapılaşma koşullarına göre ruhsat başvurusu yapılabilir. Bu süre içinde mevcut yapıların yıkım kararına uyulması zorunludur.
Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk sağlanamazsa ne olur?
Paydaşların 2/3'ünün mutabakatı sağlanamazsa anlaşmayan pay sahiplerinin hisseleri, anlaşan paydaşlara açık artırmayla satışa çıkarılır. Alıcı çıkmazsa Hazine bu payları rayiç bedel üzerinden satın alır. Böylece azınlık engelinden bağımsız biçimde dönüşüm süreci tamamlanabilir.
Riskli yapı tespitine nasıl ve kaç gün içinde itiraz edebilirim?
Riskli yapı tespiti tebliğinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü aracılığıyla itiraz edilebilir. İtiraz, farklı bir lisanslı kuruluş tarafından yeniden incelenir ve komisyon 30 gün içinde karara bağlar. Karara karşı idare mahkemesine başvuru hakkı saklıdır.
Deprem riski yüksek bölgedeki arsanın değeri nasıl hesaplanır?
Değerleme; parselin m² büyüklüğü, mevcut veya yeni imar hakkı, zemin niteliği, riskli alan statüsü ve bölge emsal satış fiyatları birlikte dikkate alınarak yapılır. Riskli alan ilanı kısa vadede değeri baskılayabilirken dönüşüm planının netleşmesi fiyatları yukarı çeker. Güncel emsal değerlerine Kolayimar değerleme aracı üzerinden ulaşabilirsiniz.
Kira yardımından kimler yararlanabilir, başvuru nereye yapılır?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapısı tespit edilmiş ve yıkım kararı kesinleşmiş mülk sahipleri ve kiracılar kira yardımından yararlanabilir. Başvurular Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri aracılığıyla yapılır. Yardım miktarı Bakanlık tarafından her yıl güncellenir ve 2024 itibarıyla büyükşehirlerde aylık 10.000 TL'nin üzerindedir.
Arsam riskli bölgede ama üzerinde yapı yok; bu durumda haklarım neler?
Üzerinde yapı bulunmayan boş arsalar riskli alan kapsamına girdiğinde, mevcut imar hakları Bakanlık'ın yeni planına göre yeniden şekillenir. Arsa sahibi, yeni plana göre yapı yapma ya da parseli değerlendirme hakkını korur; ancak dönüşüm öncesi herhangi bir kira veya yıkım yardımına hak kazanamaz. Yeni imar planı, boş arsa üzerinde daha yüksek emsal veya farklı kullanım fonksiyonu da belirleyebilir.
