İstanbul Parsel Görünümü
Nisan 2026 - Ekim 2026 döneminde İstanbul ilinde Kolayimar üzerinden analiz edilen 19.069 benzersiz parselin büyüklük dağılımı ve tapu niteliği yapısı.
- Kapsam
- İstanbul
- Örneklem
- 19.069 parsel
- Dönem
- Nisan 2026 - Ekim 2026
- Sürüm
- 2026 Q3
- Analiz edilen parsel
- 19.069İstanbul ilinde
- Medyan parsel büyüklüğü
- 700 m²Yarısı bu değerin altında, yarısı üstünde
- Orta yarı aralığı
- 246 · 4.406 m²Parsellerin ortadaki yüzde ellisi bu aralıkta
- Kat mülkiyeti kurulmuş
- %24,24.606 parselde kat mülkiyeti veya kat irtifakı var
Bu rapor ne anlatıyor
Kolayimar üzerinden analiz edilen 10.831 İstanbul parseline ait bu sayfa, Nisan-Ağustos 2026 döneminde derlenen kadastro ve tapu niteliği verilerini bir arada sunarak ilin parsel dokusuna ilişkin karşılaştırmalı bir görünüm oluşturmaktadır; örneklemin medyan parsel büyüklüğü 714 m²'dir.
Büyüklük dağılımı belirgin bir çarpıklık göstermektedir: orta yarı 247 ile 4.480 m² arasında uzanırken ortalama 23.741 m²'ye yükselmekte, bu durum az sayıda çok büyük parselin genel ortalaması yukarı çektiğine işaret etmektedir. Tapu niteliği açısından en geniş grubu arsa oluşturmakta olup 4.806 parsel ile örneklemin yüzde 44,4'ünü kapsamakta ve medyan büyüklüğü 399 m²'dir. Tarım nitelikli 3.323 parsel yüzde 30,7 pay alırken medyan 4.141 m²'ye çıkmaktadır. Yapılı nitelikli 2.498 parsel yüzde 23,1 oranında yer almakta ve medyanı 422 m² olarak ölçülmektedir. Kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmuş parsel sayısı 2.627'dir. İlçe bazında Çatalca 1.123 parsel ve 5.104 m² medyanıyla öne çıkarken Fatih 530 parsel ve 163 m² medyanıyla en küçük parsel profiline sahiptir.
Bu veri; değerleme uzmanlarına, gayrimenkul geliştiricilerine, emlak danışmanlarına ve araştırmacılara ilçe ve nitelik bazında büyüklük karşılaştırması yapma imkânı sunmaktadır. Bununla birlikte, sayfa yalnızca Kolayimar üzerinden sorgulanan parsellerin örneklemini yansıtmakta olup İstanbul'daki tüm parsel envanterini temsil etmez; ayrıca herhangi bir değer veya fiyat tahmini içermemektedir.
Yönetici özeti
Öne çıkan bulgular
- 1
İstanbul ilinde analiz edilen 19.069 parselin %45,2 kadarı arsa niteliğinde. Bu grubun medyan büyüklüğü 406 m².
- 2
Arsa nitelikli parsellerin medyanı 406 m², tarım nitelikli parsellerin medyanı 3.971 m² yani 4,0 dönüm. Tarım parselleri, arsa parsellerinden yaklaşık 9,8 kat büyük.
- 3
Ortalama parsel büyüklüğü 30.250 m² olmasına rağmen medyan 700 m². Aradaki fark, çok büyük birkaç tarım ve orman parselinin ortalamayı yukarı çekmesinden kaynaklanıyor. Bu yüzden raporun tamamında medyan kullanıldı.
- 4
Parsellerin %43,4 kadarı 500 m² altında. Bu ölçek, tek parselde bağımsız yapılaşmadan çok hisseli mülkiyet ve tevhit ihtiyacına işaret eder.
- 5
Parsellerin %23,2 kadarının tapu niteliği yapılı (kargir ev, apartman, bina gibi). Bu parsellerde arsa değerinin yanında mevcut yapının durumu da değeri belirler.
Tapu niteliği
İstanbul parsellerinin nitelik yapısı
Nitelik sınıfı payı
Tapu kaydındaki nitelik metni altı sınıfa normalize edildi.
- Arsa%45,28.618 parsel
- Tarım%29,55.617 parsel
- Yapılı%23,24.430 parsel
- Diğer%1,2235 parsel
- Kamusal, orman, mera%0,9165 parsel
- Belirsiz%0,04 parsel
Nitelik sınıfı payı. Değerler yüzde birimindedir. Arsa: %45,2. Tarım: %29,5. Yapılı: %23,2. Diğer: %1,2. Kamusal, orman, mera: %0,9. Belirsiz: %0,0.
Sınıf bazlı medyan büyüklük
Yüz parselin altındaki sınıflar gösterilmez.
- Arsa406 m²
- Tarım3.971 m²
- Yapılı432 m²
- Diğer5.083 m²
- Kamusal, orman, mera16.571 m²
Sınıf bazlı medyan büyüklük. Değerler metrekare birimindedir. Arsa: 406 m². Tarım: 3.971 m². Yapılı: 432 m². Diğer: 5.083 m². Kamusal, orman, mera: 16.571 m².
Büyüklük
İstanbul parselleri hangi ölçekte
Parsel büyüklüğü dağılımı
Medyan 700 m². Parsellerin ortadaki yüzde ellisi 246 ile 4.406 m² arasında.
- 0 · 250 m²%25,44.844 parsel
- 250 · 500 m²%18,03.438 parsel
- 500 · 1.000 m²%12,32.342 parsel
- 1.000 · 2.500 m²%11,92.267 parsel
- 2.500 · 5.000 m²%9,11.733 parsel
- 5.000 · 10.000 m²%9,51.807 parsel
- 10.000 m² ve üzeri%13,82.638 parsel
Parsel büyüklüğü dağılımı. Değerler yüzde birimindedir. 0 · 250 m²: %25,4. 250 · 500 m²: %18,0. 500 · 1.000 m²: %12,3. 1.000 · 2.500 m²: %11,9. 2.500 · 5.000 m²: %9,1. 5.000 · 10.000 m²: %9,5. 10.000 m² ve üzeri: %13,8.
Kırılım
İstanbul ilçelerinde parsel yapısı
| İlçe | Parsel | Medyan | Arsa | Tarım |
|---|---|---|---|---|
| Çatalca | 1.814 | 5.049 m² | %12,5 | %79,7 |
| Silivri | 1.782 | 2.993 m² | %40,6 | %50,6 |
| Beykoz | 1.496 | 1.158 m² | %23,7 | %50,2 |
| Fatih | 994 | 165 m² | %19,6 | %0,4 |
| Arnavutköy | 784 | 4.888 m² | %37,5 | %55,6 |
| Sultanbeyli | 636 | 281 m² | %61,9 | %33,0 |
| Şile | 631 | 1.268 m² | %20,3 | %71,3 |
| Maltepe | 605 | 574 m² | %43,8 | %20,2 |
| Tuzla | 536 | 2.488 m² | %71,1 | %17,2 |
| Bağcılar | 511 | 184 m² | %63,4 | %22,3 |
| Üsküdar | 501 | 741 m² | %39,3 | %11,6 |
| Başakşehir | 498 | 3.707 m² | %79,5 | %7,8 |
| Çekmeköy | 479 | 979 m² | %53,7 | %26,1 |
| Büyükçekmece | 459 | 1.388 m² | %62,1 | %25,7 |
| Sarıyer | 456 | 3.400 m² | %42,1 | %24,6 |
| Pendik | 438 | 776 m² | %61,2 | %16,9 |
| Bakırköy | 428 | 608 m² | %36,9 | %5,1 |
| Gaziosmanpaşa | 404 | 267 m² | %76,0 | %6,7 |
| Zeytinburnu | 395 | 187 m² | %69,4 | %7,1 |
| Kağıthane | 394 | 183 m² | %77,9 | %0,5 |
| Beşiktaş | 391 | 533 m² | %33,2 | %2,8 |
| Ümraniye | 383 | 324 m² | %47,3 | %31,1 |
| Esenler | 377 | 153 m² | %75,1 | %11,7 |
| Kadıköy | 352 | 905 m² | %33,0 | %1,7 |
| Sultangazi | 322 | 262 m² | %75,2 | %11,5 |
| Beyoğlu | 313 | 189 m² | %31,9 | %0,0 |
| Beylikdüzü | 295 | 943 m² | %69,8 | %8,5 |
| Avcılar | 288 | 498 m² | %52,8 | %22,2 |
| Kartal | 262 | 593 m² | %66,4 | %9,2 |
| Esenyurt | 244 | 251 m² | %74,6 | %4,9 |
| Ataşehir | 243 | 378 m² | %73,3 | %4,5 |
| Küçükçekmece | 221 | 296 m² | %69,7 | %8,6 |
| Eyüpsultan | 220 | 565 m² | %49,1 | %14,1 |
| Bahçelievler | 209 | 254 m² | %64,6 | %10,0 |
| Şişli | 185 | 331 m² | %33,0 | %2,2 |
| Sancaktepe | 180 | 375 m² | %70,0 | %16,7 |
| Bayrampaşa | 126 | 195 m² | %54,8 | %4,0 |
| Adalar | 116 | 847 m² | %31,9 | %8,6 |
| Güngören | 101 | 288 m² | %56,4 | %13,9 |
Ne işe yarar
İstanbul parsel görünümü kime, nasıl fayda sağlar?
Bu rapor bir fiyat raporu değildir; bölgedeki parsellerin büyüklük ve tapu niteliği dokusunu gösterir. Aşağıdaki kullanıcılar bu dokuyu farklı kararlarda kullanır.
Yatırımcı
Bölgedeki parsel ölçeğini ve arsa/tarım nitelik dağılımını görüp giriş kararını kalibre eder; hangi büyüklük bandının baskın olduğunu anlar.
Emlakçı ve danışman
Müşteriye "bu ilçede medyan parsel şu büyüklükte" diye somut, veriye dayalı referans verir; sunumunu güçlendirir.
Değerleme uzmanı
Emsal çalışmasına başlamadan önce bölgenin makro dokusunu (büyüklük, nitelik yapısı) hızlı kontrol eder.
Müteahhit ve geliştirici
Arsa arzının ve büyük parsellerin yoğunlaştığı ilçeleri tarar; tevhit/ifraz ihtiyacına dair ipucu edinir.
Metodoloji ve kaynaklar
Nasıl hesaplandı
- Kapsam, Kolayimar üzerinden analiz edilen benzersiz parsellerdir. Türkiye parsel envanterinin rastgele örneklemi değildir; kullanıcı ilgisinin yoğunlaştığı parselleri temsil eder.
- Parsel yüzölçümü ve tapu niteliği TKGM parsel sorgu servisinden gelen değerlerdir; Kolayimar tarafından değiştirilmez.
- Tapu niteliği serbest metin olarak geldiği için altı sınıfa normalize edilir. Yapılı nitelikler önce taranır, böylece "Bahçeli Kargir Ev" tarım değil yapılı sayılır.
- Merkezi eğilim ölçüsü olarak medyan kullanılır. Ortalama, çok büyük tarım ve orman parselleri tarafından çarpıtıldığı için yayınlanan sıralamalarda kullanılmaz.
- İlçe satırları en az 50 parsel örneklemi olduğunda sayı ile gösterilir; altındakiler yetersiz örneklem sayılır.
- Pasif (ifraz veya tevhit sonucu kapanmış) parseller istatistik dışında tutulur.
Veri kaynakları
- TKGM MEGSİS parsel sorgu servisi (Kolayimar tarafından toplulaştırılmıştır)
Sınırlamalar
- Bu rapor bir fiyat veya değer raporu değildir. Parsel büyüklüğü ve niteliği ölçülür, değer ölçülmez.
- Yapılaşma hakları (KAKS, TAKS, gabari) bu raporun kapsamı dışındadır. Bu veriler mevcut örneklemde yeterli doluluğa ulaşmadığı için hiçbir yapılaşma potansiyeli iddiası kurulmamıştır.
- Örneklem kullanıcı ilgisiyle şekillenir. Az sorgulanan bir ilçenin verisi az olur; bu, o ilçede parsel az olduğu anlamına gelmez.
- Tapu niteliği, güncel fiili kullanımı değil tapu kaydındaki tanımı gösterir. Tarla nitelikli bir parsel imar planında konut alanında kalıyor olabilir.
- Rapor resmi belge yerine geçmez. Parsele özel karar için belediye imar müdürlüğü ve tapu müdürlüğü teyidi gerekir.
Kaynak: TKGM MEGSİS parsel sorgu servisi. Veriler Kolayimar tarafından toplulaştırılmıştır; tekil parsel kimliği, geometri veya koordinat yayınlanmaz. Bilgilendirme amaçlıdır, resmi belge yerine geçmez.
İlgili araçlar
Kendi parselinizi inceleyin
Bu rapor bölge geneli için ölçüm yapar. Tek bir parselin niteliği, yüzölçümü ve imar durumu için parsel sorgu aracını kullanabilirsiniz.