Hisseli Tapuda İzale-i Şuyu: Kurallar Değişti mi?

Hisseli tapuda izale-i şuyu kuralları 2025 itibarıyla köklü biçimde değişmedi; Türk Medeni Kanunu'nun 698-699. maddeleri ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ilgili hükümleri yürürlüktedir. Ortaklığın giderilmesi davası, her paydaşın tek taraflı açabildiği, sulh hukuk mahkemesinde görülen ve sonucunda aynen taksim ya da satış yoluyla müşterek mülkiyeti sona erdiren temel hukuki araç olmaya devam etmektedir.

Kısaca (Özet)

• İzale-i şuyu davası, TMK m. 698-699 çerçevesinde her paydaşa tanınan ve karşı tarafın rızası aranmayan bir haktır.
• Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır; bilirkişi keşfi ve kıymet takdiri zorunludur.
• Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satışa hükmeder; satış, icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırmayla yapılır.
• Dava süresi taşınmazın niteliğine ve paydaş sayısına göre ortalama 1-3 yıl arasında değişmektedir.
• Harç, bilirkişi ücreti ve ilan giderleri dahil toplam dava maliyeti taşınmazın değeriyle orantılı olarak değişir; harç oranı dava değerinin binde 6,83'ü (2025 yılı) düzeyindedir.
• Bir parselin imar durumu ve değerinin doğru tespit edilmesi, taksim ya da satış stratejisini doğrudan etkiler; Kolayimar üzerinden parsel sorgulaması yaparak başlayabilirsiniz.

Hisseli Tapu ve İzale-i Şuyu Nedir?

Hisseli tapu, aynı taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paylı mülkiyet hakkına sahip olduğu tapu çeşididir. Her paydaş, tapuda belirtilen pay oranında (ör. 1/3, 2/5) mülkiyet hakkına sahipken taşınmazın bütünü üzerinde fiziksel bir sınır bulunmaz. Bu yapı miras, ortak alım veya imar parselasyonu gibi yollarla oluşur ve arsa yatırımında sıklıkla karşılaşılan durumlardan biridir.

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi), bu ortak mülkiyet ilişkisini mahkeme kararıyla sona erdiren hukuki davadır. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi gereği her paydaş, diğerlerinin rızasını almaksızın bu davayı açabilir; yalnızca paydaşlar arasında geçerli bir sözleşme veya taşınmazın niteliğinden doğan bir engel varsa dava reddedilebilir. Söz konusu düzenleme 2025 itibarıyla değişmemiştir.

Yasal Dayanak: 2025 İtibarıyla Ne Değişti, Ne Kaldı?

Temel yasal çerçeve, TMK m. 698-699 ve HMK m. 383 vd. hükümlerinden oluşmaktadır. 2025 yılına kadar bu maddelerde izale-i şuyuyu doğrudan etkileyen bir değişiklik yapılmamıştır. Bununla birlikte uygulamada dikkat edilmesi gereken bazı güncel gelişmeler mevcuttur:

• Harç güncellemesi: Her yıl yeniden değerleme katsayısıyla güncellenen yargı harçları, 2025 yılında da artırılmış; maktu harç tutarları ve nispi harç oranları Harçlar Kanunu'na eklenen cetvel ile belirlenmiştir.
• Bilirkişi ücret tarifesi: Adalet Bakanlığı'nın yıllık bilirkişi ücret tarifesi güncellenmiş olup keşif ve kıymet takdiri giderleri artış göstermiştir.
• İcra satışlarında e-satış: 2023'ten itibaren zorunlu hale gelen elektronik açık artırma (e-satış) uygulaması, izale-i şuyu satışlarını da kapsamaktadır; artık fiziksel müzayede yerine e-icra.adalet.gov.tr üzerinden teklif verilmektedir.
• Yargıtay içtihadı: Yargıtay, aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirlemede bilirkişinin teknik raporuna verilen ağırlığı artıran kararlar üretmeye devam etmektedir; bu içtihat, mahkemelerin taksim taleplerini daha titiz incelemesini sağlamaktadır.

İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır? Adım Adım Süreç

Dava süreci teknik ayrıntılar içermekle birlikte temel adımlar bellidir. Aşağıdaki sıra, sulh hukuk mahkemesinde izlenen standart prosedürü yansıtmaktadır:

1. Tapu kaydı ve kadastro bilgilerinin toplanması: Taşınmazın güncel tapu senedi, ada-parsel numarası ve tüm paydaşların kimlik bilgileri derlenir. Kolayimar üzerinden parsel sorgulayarak imar durumunu ve taşınmaza ait temel bilgileri saniyeler içinde öğrenebilirsiniz.
2. Yetkili mahkemenin belirlenmesi: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır (HMK m. 383). Birden fazla ilde taşınmaz varsa her il için ayrı dava açılması gerekir.
3. Dava dilekçesinin hazırlanması: Dilekçede tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir, taşınmazın tapu bilgileri eklenir ve taksim ya da satış talep edilir.
4. Harç ve gider avansının yatırılması: Dava değeri üzerinden hesaplanan başvurma harcı, peşin harç ve gider avansı mahkeme veznesine ödenir.
5. Tebligat ve ön inceleme: Mahkeme tüm paydaşlara tebligat yapar; ön inceleme duruşmasında tarafların uzlaşma olanakları değerlendirilir.
6. Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme, taşınmazın başında keşif yapar; bilirkişi aynen taksimin mümkün olup olmadığını, mümkünse taksim projesini, değilse rayiç değeri raporlar.
7. Karar: Mahkeme, aynen taksime ya da açık artırmayla satışa hükmeder. Satış kararı kesinleşince dosya icra müdürlüğüne gönderilir; e-icra sistemi üzerinden ihale açılır.

Aynen Taksim mi, Satış mı? Karar Kriterleri Nelerdir?

Mahkeme öncelikle aynen taksimi (fiziksel bölünmeyi) araştırır. Taşınmazın fiilen bölünebilmesi için yeterli yüzölçümü, imar mevzuatının izin verdiği minimum parsel büyüklüğü ve bölünme sonrasında her parselin müstakil kullanım imkânı bulunması gerekir. Örneğin İstanbul Üsküdar Mimar Sinan Mahallesi'nde güncel arsa değerinin yaklaşık 331.111 TL/m² olduğu düşünüldüğünde, 500 m²'lik bir arsa üzerindeki hisseyi satış yerine taksimle çözmek, her paydaşa önemli ölçüde daha yüksek net varlık bırakabilir. Bu nedenle bilirkişi raporuna itiraz hakkının zamanında kullanılması kritiktir.

Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda mahkeme satışa karar verir. Satış bedelinin paydaşlar arasında pay oranlarına göre dağıtılması zorunludur. Paydaşların açık artırmaya bizzat katılıp teklif vermesi mümkündür; bu sayede mülkiyet tek elde toplanabilir. Taksim veya satış stratejisini belirlemeden önce taşınmazın imar durumunu ve güncel değerini doğru tespit etmek gerekir; Kolayimar'ın değerleme aracı bu aşamada somut veri sunar.

İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer ve Maliyeti Nedir?

Dava süresi; paydaş sayısı, taşınmaz sayısı, tebligat güçlükleri ve mahkeme iş yüküne bağlı olarak değişir. Tek taşınmaz ve az sayıda paydaş söz konusuysa 12-18 ay, birden fazla taşınmaz veya çok sayıda paydaş varsa 3 yıla uzayan süreçler görülmektedir. Aşağıdaki tablo ortalama maliyet kalemlerini özetlemektedir:

Maliyet Kalemi	Açıklama	Yaklaşık Tutar / Oran
Başvurma harcı	Sabit, her yıl güncellenir	2025 yılı tarifesine göre belirlenir
Nispi peşin harç	Dava değerinin binde 6,83'ü (2025)	Taşınmaz değeriyle orantılı
Bilirkişi ücreti	Keşif + kıymet takdiri raporu	5.000 - 20.000 TL (taşınmaza göre)
İlan giderleri	Satış ilanı (gazete + e-satış)	2.000 - 8.000 TL
Avukatlık ücreti	Avukat tutulması halinde	Baro asgari ücret tarifesine göre
Tapu harcı (satış sonrası)	Satış bedeli üzerinden alıcı/satıcı payı	Her biri %2 (toplam %4)

Hisseli Tapuda Paydaşların Hakları ve Sınırları Nelerdir?

Paylı mülkiyette her paydaş, payı oranında yönetim ve kullanım hakkına sahiptir; ancak taşınmazın tamamı üzerinde tek başına tasarruf edemez. TMK m. 693 gereği olağan yönetim işlemleri (bakım, küçük onarım vb.) pay ve paydaş sayısı itibarıyla çoğunlukla; önemli yönetim işlemleri (kiralama, büyük onarım) dörtte üç çoğunlukla; tüm taşınmazın satışı veya üzerinde irtifak kurulması ise oybirliğiyle kararlaştırılmalıdır. Bir paydaş bu çoğunlukları sağlayamazsa izale-i şuyu davası pratik tek çıkış yolu haline gelir.

Öte yandan paydaşlardan biri taşınmazı izinsiz kullanıyor, kira geliri tahsil ediyorsa diğer paydaşlar hem ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) davası hem de izale-i şuyu davası açabilir. Bu iki dava aynı anda yürütülebilir; birinin sonucu diğerini doğrudan etkilemez.

Hisseli Arsa Yatırımında İzale-i Şuyu Riski Nasıl Yönetilir?

Hisseli arsa satın alırken karşı tarafın izale-i şuyu davası açma hakkı her zaman vardır. Bu riski minimize etmek için alım öncesinde taşınmazın imar durumu, parsel büyüklüğü ve paydaş yapısı mutlaka incelenmelidir. İmar planında minimum ifraz koşullarını karşılamayan bir parselde aynen taksim mümkün olmayacak; bu durum satış kararını neredeyse kaçınılmaz kılacaktır. Örneğin Gaziantep Büyükşehir Belediyesi'nin Şehitkamil İlçesi 15 Temmuz Mahallesi'nde yürürlükteki nazım ve uygulama imar planı değişikliği (askı bitiş: 30 Ağustos 2026) gibi aktif plan süreçleri, hisseli parsellerin kullanım kararını ve dolayısıyla izale-i şuyu stratejisini doğrudan etkileyebilir. Benzer şekilde Şehitkamil Aydınlar Mahallesi'ndeki riskli alan sınırı içinde kalan hisseli taşınmazlarda kentsel dönüşüm mevzuatı ayrı bir katman oluşturmaktadır.

Yatırım kararı vermeden önce Kolayimar üzerinden ilgili parselin imar durumunu ve değerleme verilerini sorgulayarak somut bir tablo elde edebilirsiniz. Bu adım, hem dava stratejisini hem de alım-satım müzakerelerini güçlendirir.

Sıkça Sorulan Sorular

İzale-i şuyu davasında tüm paydaşların rızası şart mı?

Hayır. TMK m. 698 gereği paydaşlardan yalnızca biri davayı açmaya yeterlidir; diğer paydaşların rızası aranmaz. Mahkeme, davalı konumundaki diğer paydaşları tebligat yoluyla sürece dahil eder.

İzale-i şuyu davası açılmadan ortaklık sona erdirilebilir mi?

Evet. Paydaşlar noter huzurunda düzenleyecekleri bir taksim sözleşmesiyle ve ardından tapu müdürlüğüne başvurarak rızai taksim yapabilir. Bu yol daha hızlı ve daha düşük maliyetlidir; ancak tüm paydaşların anlaşması zorunludur.

Satışa hükmedilen taşınmazı paydaş satın alabilir mi?

Evet. Açık artırmaya tüm paydaşlar dahil herkes katılabilir. Paydaş, belirlenen muhammen bedelin yüzde ellisi artı masrafları aşan bir teklifle taşınmazı tek başına satın alabilir ve böylece mülkiyet tek elde toplanmış olur.

Hisseli tapu ile arsa alırken en büyük hukuki risk nedir?

En büyük risk, satın alma sonrasında diğer paydaşların izale-i şuyu davası açması ve taşınmazın satış bedelinin piyasa değerinin altında kalmasıdır. Buna ek olarak imar koşullarının taksime izin vermemesi halinde kontrolsüz bir satış süreci başlayabilir. Alım öncesi imar ve kadastro araştırması bu riski büyük ölçüde azaltır.

E-satış sistemi izale-i şuyu sürecini nasıl etkiliyor?

2023'ten itibaren zorunlu hale gelen elektronik açık artırma (e-icra.adalet.gov.tr), fiziksel müzayede zorunluluğunu kaldırdı. Bu değişiklik; katılımcı havuzunu genişlettiği için teorik olarak satış bedelini artırabilir, öte yandan süreç doğru takip edilmezse teknik aksaklıklar nedeniyle ihalenin iptal edilmesi riski de doğabilir.

İzale-i şuyu davası ne kadar sürede sonuçlanır?

Paydaş sayısı az ve tebligat sorunsuzsa 12-18 ay içinde karar çıkabilir. Çok sayıda paydaş, yurt dışında ikamet edenler veya birden fazla taşınmaz varsa bu süre 3 yıla kadar uzayabilmektedir. Kesinleşme ve icra aşaması bu sürenin dışındadır.